Attention au motant de la plus-value imposable!
La plus-value immobilière est une question fondamentale à anticiper au moment d’investir dans l’immobilier notamment d’un point de vue de l’imposition, car selon le montage adopté, le type d’investissement, l’imposition peut fortement varier.
Qu'est-ce que la plus-value?
La plus-value est simple, il s’agit de la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et le prix de revente. On parle de plus-value au moment de la revente du bien immobilier.
La plus-value immobilière brute
Comme nous l’avons expliqué, la plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, pour réduire le montant de la plus-value, vous pouvez donc jouer sur les deux composantes du calcul :
Majorer le prix d'achat
Minorer le prix de vente
La plus-value immobilière nette
Pour définir le montant de plus-value imposable, il conviendra également de prendre en compte les abattements. Les abattements sont une sorte d’exonération qui s’applique en fonction de la durée de détention du bien, plus vous avez détenu un bien immobilier sur une période longue, plus vous bénéficierez d’avantages fiscaux.
Durée inférieur à 6 ans
Entre 6 et 22 ans
Après 22 ans
Au-delà de 30 ans
Imposition sur la plus-value
Un taux forfaitaire de 19% s’applique sur votre plus-value nette ainsi que 17,2% une nouvelle fois applicable sur la plus-value nette au titre des prélèvement sociaux. Si votre plus-value nette dépasse 50 000€, une taxe supplémentaire viendra s’ajouter, de 2 à 6% de plus-value nette selon le montant de la plus-value. A noter que cette imposition est décorrélée de l’imposition sur le revenu.
Plus-value des particuliers, plus-value des profesionnels
Pour faire simple et sans rentrer dans les détails, il existe deux régimes d’imposition de la plus-value :
- la plus-value des particuliers pour les revenus imposés au titre de l’impôt sur le revenu
- La plus-value des professionnels pour les revenus imposés au titre de l’impôt sur les sociétés.
Quelle est la différence ? au moment du calcul de la plus-value, en tant que particulier, l’état comparera votre prix de vente à votre prix d’achat, la base imposable sera la différence entre les deux. Pour les professionnels la donne est différente. L’état compare le prix de vente à la valeur nette comptable du bien. Quelle est la différence entre la valeur nette comptable et le prix d’achat ? Les amortissements ! Si vous avez acheté un bien 200 000€ et que vous avez amorti 10 000€ par an sur 10 ans, la valeur nette comptable de votre bien est de 100 000€ au lieu d’un prix d’achat à 200 000€ ! la différence sur la base imposable éligible au 30% d’imposition est énorme ! L’avantage de l’amortissement est de réduire l’impôt sur les loyers pendant la durée de détention en créant de la charge.
Exonération de la plus-value immobilière
Dans certains cas, vous pouvez être exonéré d’imposition sur la plus-value, le cas le plus connu est celui de la résidence principale. Même si vous faîtes une plus-value, vous ne serez pas imposé.
C’est également le cas :
Vente inférieure à 15 000€
Vous n'êtes pas propriétaire de votre RP
Vous êtes non résident
Autres cas
Comment se déroule l'imposition sur la plus-value?
Le notaire gère les démarches nécessaires et établit la déclaration de plus value, cela ne vous évite pas par contre d’indiquer sur votre déclaration de revenus complémentaires le montant de la plus-value déclaré par le notaire.
