La location saisonnière est un type d’investissement locatif à considérer pour les investisseurs lorsqu’ils cherchent à générer des revenus locatifs. A travers cet article, découvrez les clés de l’investissement locatif saisonnier.
En location meublée classique, votre bien est loué sur une période d’un an renouvelable via un bail. La location saisonnière est type de location meublée mais avec la particularité que votre locataire loue votre bien, à la semaine ou à la nuit. On parle aussi de location courte durée. En général, pour une location de vacances, même si ce concept à largement évolué avec l’arrivée d’Airbnb.
Les critères de rentabilité de votre location saisonnière sont les mêmes que pour un investissement locatif classique, revenus locatifs annuels / coût d’acquisition (prix d’acquisition + aménagement + frais annexes). Votre rendement locatif dépendra donc de nombreux critères à optimiser dont un spécifique à la location saisonnière, le taux d’occupation. Plus votre taux d’occupation sera élevé, plus vos revenus locatifs seront élevés. La rentabilité d’une location peut facilement dépasser les 10% brut.
Comment calculer le rentabilité d’un bien immobilier, rappel dans cet article >>> https://invesloc.com/blog/rendement-locatif-comment-calculer-la-rentabilite-d-un-bien-immobilier
Il y a plusieurs avantages à réaliser un investissement locatif saisonnier :
Il y a plusieurs avantages à réaliser un investissement locatif saisonnier :
C’est le gros inconvénient de la location saisonnière si vous n’êtes pas sur place ou que vous n’êtes pas en mesure de gérer le bien avec des proches ou des connaissances. Vous devrez travailler avec une conciergerie dont les frais sont très élevés : en moyenne 20% du montant de la réservation + des frais de ménages.
Plus qu’un inconvénient il s’agit d’un risque inhérent à l’immobilier saisonnier. En louant à la nuitée, vous vous exposez à louer 0 à 30 nuits par mois : il vous appartiendra donc en amont du projet à identifier le taux de remplissage moyen sur votre secteur pour éviter de mauvaises surprises.
C’est un risque grandissant, avec la multiplication des locations courtes durées, les populations locales peinent à se loger dans les zones à forte pression locative. Sous cette pression, les mairies agissent et légifèrent afin d’encadrer et limiter le nombre de bien loués en location saisonnière.
comme pour un investissement locatif classique, l’emplacement est clé et c’est peut-être même encore plus vrai pour une location saisonnière. Votre bien doit être situé dans une zone proche d’un lieu d’intérêt créant une densité touristique ou une clientèle de passage vous permettant d’espérer un taux d’occupation satisfaisant. Ce point est important : il n’y a pas que les grandes villes ou les stations balnéaires sur la côte d’azur qui peuvent vous permettre de faire un investissement locatif saisonnier réussi, on pourrait même dire que c’est parfois le contraire si vous espérez atteindre rentabilité d’une location à fort potentiel. Analysez bien votre marché, évaluez la demande en regardant par exemple le nombre de nuits d’hôtels réservées. Identifiez-le ou les points d’intérêts (bord de mer, centre-ville, pistes de ski, une zone avec de l’activité commerciale…) et choisissez un emplacement proche à pied des points d’intérêts ou accessible en transport en commun.
En tant qu’investisseur, vous devez vous mettre dans la peau de vos futurs locataires. S’il s’agit d’une location de vacances, identifiez la capacité d’accueil que vous devez proposer afin de vous adresser au plus grand nombre. Votre appartement ou maison devra comporter un minimum de chambres, comptez sur la possibilité aussi de créer des dortoirs dans les chambres les plus grandes ou de convertir un espace partagé en espace de couchage la nuit. Apportez de la flexibilité à votre logement pour augmenter la capacité d’accueil.
Vous n’êtes probablement pas le 1er investisseur à penser à une location saisonnière sur le secteur, c’est une chance. Consultez le nombre de biens proposés en location saisonnière sur le secteur, qu’ils s’agissent d’ hôtels ou de logements en Airbnb. identifiez le nombre de nuitées louées par an et comparez votre secteur à des secteurs très touristiques afin de vous faire une idée. De la même façon, comparez le taux d’occupation des logements à d’autres secteurs, rendez-vous sur leurs calendriers de location, différenciez le remplissage en haute et basse saison afin d’avoir une moyenne cohérente sur l’année. Enfin, rendez-vous sur place à des saisons différentes afin d’avoir une idée de la fréquentation.
Continuez à analyser le marché en consultant les prix pratiqués par les autres biens loués en location saisonnière, rendez-vous sur les sites internet proposant des locations de vacances et observez les prix. Essayez pour chaque tranche de prix d’identifier les critères qui pourraient faire pencher la balance pour un voyageur.
La gestion de l’immobilier saisonnier est spécifique : pour trouver des locataires, vous devrez être présents sur des plateformes comme Airbnb ou Booking ou n’importe quel site internet sur lequel un voyageur peut trouver des biens destinés à des locations de vacances. Ces plateformes prendront un pourcentage sur chacune de vos réservations. Ensuite, si vous n’êtes pas sur place, il sera difficile de vous passer d’une conciergerie pour gérer le turnover dans le logement.
La rentabilité brute est un premier indicateur, macro, pour identifier la rentabilité locative de votre projet immobilier saisonnier. Pour cela, il vous suffit d’additionner les recettes locatives annuelles et les diviser par votre coût d’achat (prix d’achat, travaux, mobilier, frais de notaires, frais annexes)
La rentabilité nette est plus précise car elle intègre les charges : elles sont déduites des recettes locative, à savoir :
Pour certaines banques, l’investissement locatif saisonnier est considéré comme plus risqué que l’investissement locatif classique. Avec une location classique, votre bien est loué via un bail longue durée alors que la location saisonnière vous expose à la vacance et c’est un risque pour la banque. Néanmoins, cela ne veut pas dire que vous ne serez pas en mesure d’emprunter ou que les intérêts de l’emprunt seront plus élevés, mais il faudra rassurer votre banquier. Pour cela, votre étude de marché pour justifier votre taux de remplissage et vos prix de location sera essentielle.
L’apport ne diffère pas nécessairement pour une location saisonnière : une nouvelle fois, l’important sera d’apporter à votre banquier les preuves que votre investissement locatif saisonnier n’est pas plus risqué qu’un investissement locatif classique. Si vous pouvez justifier d’une expérience et vous présenter comme un professionnel de la location, cela jouera en votre faveur.
En tant que loueur meublé, vos revenus sont déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Les revenus issus d’une location nue seront eux par contre déclarés en revenus fonciers. Au sein des bénéfices industriels et commerciaux, vous pouvez choisir le régime fiscal micro-bic. C’est un régime fiscal simplifié : vous n’avez aucune charge à déclarer, l’administration fiscale applique un abattement sur vos recettes fiscales. Cet abattement correspond à un estimatif de vos charges : 50% pour un meublé de tourisme classique, 71% pour un meublé de tourisme classé.
Au sein des bénéfices industriels et commerciaux, vous pouvez choisir aussi le régime fiscal dit réel. Le régime réel vous impose de déclarer l’ensemble de vos charges, elles seront déduites de vos revenus locatifs pour déterminer votre base imposable. Le gros avantage du régime réel est de pouvoir déduire ses charges mais aussi ses amortissements sur le bâti et sur le mobilier.
La clé de votre investissement locatif saisonnier est le remplissage : pour cela vous devrez proposer un bien avec un emplacement adapté, une capacité d’accueil adaptée au besoin du marché et des prix en adéquation avec votre prestation et la cible.
Un investissement locatif saisonnier offre des rendements bruts pouvant facilement dépasser les 10% de rendement brut. On estime qu’un investissement à 7% de rendement s’autofinance.
Selon le montant de vos revenus locatifs, vous êtes associé au statut de loueur meublé professionnel (LMP) ou au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).
L’intérêt de proposer un bien en location saisonnière est de pratiquer des prix bien plus élevés, votre bien est proposé à la location à la nuit ou à la semaine.
Un investissement locatif saisonnier offre des rendements bruts pouvant facilement dépasser les 10% de rendement brut. On estime qu’un investissement à 7% de rendement s’autofinance.
Il n’y a pas que les grandes villes ou les stations balnéaires sur la côte d’azur pour investir en location saisonnière, les prix d’achat y sont d’ailleurs élevés ce qui réduit votre rendement locatif. Il est tout à fait pertinent de lancer de la location saisonnière dans d’autres secteurs qui ont d’autres atouts.
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