Investissement locatif dans l’ancien

Les avantages liés à un investissement immobilier dans l’ancien ne sont pas automatiques, pour cela votre opération doit respecter certains critères :

Votre bien n’a pas nécessairement besoin de se situer en centre-ville, les locataires ne se logent pas uniquement en centre-ville, ils peuvent se loger dans des quartiers prisés avec une forte demande locative ou des quartiers ne bénéficiant pas d’une forte demande locative, des quartiers en réhabilitation (intéressants notamment dans une logique de plus-value à long terme). Tout est une question de connaître votre cœur de cible, ce qu’ils recherchent en termes de logement, de services autour de leur logement, de budget et de prix d’achat !

Connaitre d’ailleurs le budget de vos futurs locataires vous aidera à bien fixer le loyer. Analysez la concurrence en regardant les offres dans le même secteur, définissez une fourchette de loyer et les services proposés en face de chaque catégorie (extérieur, parking etc..). Vos travaux de rénovation vous permettront d’ailleurs de vous positionner très probablement sur le haut du marché et d’améliorer votre rentabilité.

Nous avons déjà parler de fiscalité dans les avantages d’un investissement locatif dans l’ancien, encore faut-il mettre en pratique la bonne stratégie pour profiter des avantages fiscaux. Rechercher des biens avec travaux pour bénéficier de dispositifs de défiscalisation, des biens en bon état mais qui nécessitent un rafraichissement fonctionne aussi.  Générer des charges qui seront déductibles de vos revenus, déclarer vos revenus au régime réel afin d’améliorer votre rendement locatif net net.

Les loyers impayés sont un risque à considérer : au moment de la mise en location vous pouvez porter une attention particulière au choix du locataire, mais cela ne sera peut-être pas suffisant. Souscrire à une assurance loyers impayés est une dépense, mais une dépense qui peut s’avérer rentable surtout en fonction du type d’investissement immobilier que vous réalisez et le type de locataire que vous ciblez.

Un prix d’achat intéressant grâce à des travaux de rénovation importants à engager est un avantage, attention à ne pas transformer cet avantage en inconvénient. La clé est de bien cadrer les travaux de rénovation, notamment si vous avez l’intégralité d’un immeuble à rénover ou si vous devez améliorer la performance énergétique d’un bien où problème peut coûter cher. Privilégiez des artisans que l’on vous a recommandé, faîtes plusieurs devis, regardez sur internet les avis sur les artisans en question. Ne minimiser pas le coût des travaux pour améliorer sur le papier votre rentabilité, faîtes même l’inverse prenez une marge de 10 à 20% en fonction de l’importance des travaux de rénovation à mener.

L’atout de l’investissement immobilier est l’effet de levier, vous profitez du crédit accordé par la banque pour investir. Avant de parler de quel financement, il faut déjà savoir si vous pouvez prétendre à un financement, travaillez en amont du projet avec votre banquier ou des courtiers pour connaître les conditions nécessaires à l’obtention d’un financement. Ensuite, privilégiez des durées longues d’emprunt afin de préserver votre capacité d’endettement, jetez évidemment un œil aux intérêts de l’emprunt et un taux mais n’en faites pas un enjeu essentiel, l’important est d’obtenir un emprunt avec le moins d’apport possible sur la durée la plus longue possible avec dans l’idéal le différé de remboursement le plus long possible, ne pinaillez pas. Si vous êtes en Ile de France et investissez en province, privilégiez des agences bancaires locales, votre profil sera attractif.

Pour votre investissement locatif, la location meublée est idéale car elle vous permet d’obtenir des loyers 15 à 20% plus élevés que pour une location nue. La location meublée vous permet aussi de déclarer vos revenus en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, une niche fiscale avantageuse.

Comme vous avez pu le comprendre, la fiscalité est un sujet de premier lieu à adresser pour l’achat d’appartements anciens.

Connaitre son régime fiscal

Faîtes le point sur votre imposition à date, identifiez le taux marginal d’imposition qui s’applique sur l’imposition de vos revenus.

Déclaration en revenus fonciers pour la location nue

Si vous décidez de louer en location nue à vos locataires, vous serez imposé sous le régime des revenus fonciers.  Vous avez le choix entre la déclaration en micro-foncier sur lequel un abattement de 30% s’applique sur vos revenus, mais vos charges ne pourront être déduites de votre revenu global. L’autre choix est le régime réel, pour lequel vous pourrez déduire vos charges de vos revenus.

Déclaration en bénéfices industriels et commerciaux en location meublée

Si vous décidez de pratiquer la location meublée pour votre investissement locatif, vous serez imposé sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous aurez le choix entre le micro-bic où s’applique un abattement de 50% sur vos revenus mais sans déduction possible des charges de vos revenus. L’autre choix sera le régime réel, dans lequel vous pourrez déduire vos charges et amortissements de vos revenus.

Investir pour sa résidence principale

Une grande majorité des Français font leur premier investissement immobilier en faisant l’acquisition de leur résidence principale, c’est un excellent moyen de se lancer contrairement à certains discours sur la toile. L’achat d’une résidence principale n’est pas nécessairement une mauvaise affaire, tout est une question de prix d’achat. Dans un secteur où les prix évoluent,  achetez simplement au prix du marché en tablant sur une rénovation même petite qui vous permettra facilement gagner 20 à 30% sur le prix de revente. Dans un secteur où les prix stagnent voir pire baissent, achetez 20% en-dessous du prix du marché avec des travaux à réaliser. De cette façon, vous serez en mesure de sortir quand vous le souhaiterez de votre achat, les 20 à 30% gagnés dans un sens ou dans l’autre vous permettront de couvrir au minimum vos frais d’acquisitions (frais de notaires…) et de récupérer les mensualités remboursées, que vous auriez dépensé dans un loyer.  Si plus-value il y a, vous bénéficierez d’un avantage fiscal non négligeable, l’exonération de l’imposition sur la plus-value. Qui a dit que d’investir dans une résidence principale n’était pas rentable ?

L’investissement immobilier pour la location

Se lancer dans un investissement locatif n’est pas nécessairement plus ou moins compliqué que d’acheter sa résidence principale. Tout dépend de votre investissement immobilier. Acheter un studio dans l’ancien est particulièrement simple, peu de risque de vacances, des coûts et charges maitrisés en cas d’erreurs ou de points non anticipés. C’est probablement la meilleure façon de faire son premier investissement locatif.

Investir dans l’ancien pour revendre

Acheter pour revendre comme un marchand de bien est accessible à un particulier, vous le faites déjà en achetant et revendant ensuite une résidence principale! Dans le cas d’un investissement locatif, c’est un type d’investissement qui vient dans un second temps, il demande une maitrise parfaite de son marché et de son investissement.

D’autres questions ? Retrouvez les questions bonus en fin d’article :