Investissement locatif à Nancy, le guide

Sep212023

Nancy n’est pas Paris, Lyon, Bordeaux, Lille ou encore Strasbourg. Elle n’est pas aussi grande, n’est pas aussi touristique, aussi attractive économiquement ou ne bénéficie pas de la même tension locative, et pourtant. Elle fait partie des villes les plus intéressantes pour investir dans l’immobilier en France, explications.

Investir à Nancy

Une démographie stable

De 1968 à 2018, à l'image du Grand Est fortement touché par la désindustrialisation, Nancy a connu un solde démographique négatif, -15% en passant de 123 000 habitants à 105 000. Selon les prévisions la population se stabilise jusqu'à en 2025 et reprendra une courbe positive d'ici 2030. De plus, c'était sans compter la crise du covid qui pourrait favoriser cette courbe avec notamment une réindustrialisation de la France qui favoriserait des villes moyennes et sans aucun doute la région.

Une densité étudiante énorme

Nancy fait partie du top 3 des villes françaises avec le plus de densité étudiante. Les moins de 25 ans représentent 25% de la population (source insee), Nancy est la 13ème ville étudiante française.

Une ville touristique

A Nancy, on ne vient pas pour les plages, les montagnes ou encore son patrimoine mondialement connu. On y passe quelques jours en week-end ou on s'y arrête lorsqu'on visite la région, on y vient également pour assister à un évènement spécifique. Plus de 3 millions de touristes visitent Nancy chaque année. Ils sont Belges, Néerlandais, Luxembourgeois, Allemands, Suisses et Français ! Certains sites ou monuments, comme la place Stanislas, sont classés au patrimoine mondial de l'Unesco, la ville est agréable et permet de passer allégrement un ou deux jours sans s'ennuyer. Cela sera d'autant plus vrai avec en 2023, l'ouverture de Nancy Thermale, le plus grand cente thermal urbain d'Europe qui va attirer plus de 15 000 curistes.

Un tissu économique solide

Le tissu économique local composé d'activités tertiaires, de commerces, TPE/PME, est solide. La ville cherche à développer l'activité technologie et de recherches avec la création par exemple du pôle économique Henri Poincaré réunissant plus de 15 000 emplois. Avec environ de 17% de chômage en 2019 selon l'Insee, tout n'est pas parfait, mais la ville semble entretenir un dynamisme qui pourrait améliorer le taux d'activité de ses citadins. Nancy peut aussi compter sur ses emplois publics. Centre administratif régional Lorrain, de nombreuses administrations y sont réunies, les universités également un nombre conséquent d'emplois, le secteur hospitalier à Nancy est aussi le 1er employeur Lorrain. A Nancy, 1 emploi sur 3 est public.

Prix de l'immobilier et valeurs locatives à Nancy

Difficile aujourd’hui d’acheter dans une grande ville française pour moins de 3000€ du m2! A Nancy pour ce prix-là, vous serez en mesure d’investir tout compris dans une petite surface. Pour les toutes petites surfaces, comptez plutôt un coût de revient autour des 3500€/m2, leur prix d’achat étant supérieur aux autres surfaces. En effet, plus que le prix d’achat, c’est le coût total de votre investissement qui vous intéressera, car le prix d’achat dépendra fortement de la nature de la rénovation à apporter au bien. Parlez d’un achat à 2500€/m2 ne veut pas dire grand-chose.

Côté valeur locative, Nancy est parfois très proche de certaines villes « stars » de l’investissement locatif comme Toulouse ou Nantes. A Nancy, la valeur locative pour une location nue est en moyenne de 12€ et monte jusqu’à 15€ quant à Toulouse ou à Nantes elle est en moyenne 13/14€. La tension locative dans la ville est moyenne, ce qui signifie qu’il y a suffisamment de biens à louer en comparaison aux locataires qui recherchent un bien. Mais c’est du côté des biens de qualité qu’il faut regarder, le parc immobilier locatif étant vieillot, en proposant un bien de qualité, vous louerez très rapidement.

Stratégie locative, rendements et budgets Nancy

A Nancy, tout est possible, toutes les stratégies d’exploitations sont valables :

Petite surface meublée à destination d’étudiants et jeunes actifs : comptez un rendement de 4 à 5% net.
Colocation étudiante, comptez un rendement net 6 et 7%
Courte durée, comptez un rendement supérieur à 6% net.

Vous pouvez également investir dans plusieurs lots d’un coup grâce à un immeuble de rapport, votre rendement dépendra alors de la stratégie locative adoptée.

Côté budget, comptez minimum 80 000€ pour investir dans une petite surface, 150 000€ pour une colocation, pour une courte durée de qualité, comptez minimum 120 000€.

Où investir à Nancy

Le secteur a privilégié dépendra de votre future exploitation locative.

Pour une location à destination des étudiants (meublé, colocation), comme mentionné plus haut, Nancy a une forte densité de population étudiante, ce qui signifie que de nombreux secteurs de la ville accueillent des écoles ou des universités et sont donc cohérents pour faire un investissement locatif en meublé. Au final, évitez les secteurs du Faubourg des III maisons côté Malzéville, Le haut de la libération jusqu’à Laxou la Sapinière, Le haut du Lièvre, Bonsecours et les Rives Meurthe Sud, pour le reste, vous pouvez y aller ! N’hésitez pas à aller sur Vandoeuvre également, seulement la partie Nord qui longe le tramway (futur trolley bus) qui descend de Brabois au centre de Nancy.

Pour une location courte durée, privilégiez le centre-ville le faubourg des III maisons côté pépinière et le secteur entre la gare et le Parc Ste Marie où se situe les thermes de Nancy.

En définitif, à Nancy, vous trouverez tous les ingrédients pour réaliser un investissement dont le ratio risque/rendement sera difficilement égalable en France.