La location courte durée a révolutionné le marché de l’investissement locatif avec l’arrivée sur le marché d’Airbnb, offrant ainsi l’opportunité aux investisseurs immobiliers de proposer des locations à la nuitée et d’augmenter considérablement le revenu locatif mensuel. Mais attention, devant l’appât du gain, certains investisseurs oublient que cela reste un investissement plus risqué qu’une exploitation meublée classique, certaines préca utions sont à prendre pour faire de votre location courte durée un succès.
Législation
La location courte durée est victime de son succès et fait face à une législation locale grandissante visant à la réguler le nombre de logements exploités en courte durée. L’exemple le plus connu est celui de la ville de Paris où il faut obtenir une autorisation de changement d’usage du logement et dont l’exploitation devra être compensée par la transformation d’une surface commerciale de taille équivalente au logement exploité. De manière générale, plus la tension locative est forte, plus la ville/ la zone est déjà soumise à une législation locale ou risque de l’être. Avant de lancer sa location courte durée, il est donc essentiel de vérifier le contexte légal existant ou à venir de votre secteur.
Afin de limiter le risque qu’une législation vienne mettre en risque votre investissement locatif, vous pouvez aussi décider de lancer une location courte durée dans une zone où la tension locative est moins forte, cela ne veut pas dire faible, mais juste normale. La location courte durée est associée dans l’esprit des investisseurs immobiliers à la location touristique. A juste raison, mais cela dépend malgré tout de la zone où la location courte durée est exploitée, car en fonction de la zone, vous pouvez aussi vous adresser un autre type de clientèle. Il faut revenir à l’essence de ce qu’est une location courte durée pour le comprendre, offrir une alternative à l’offre hôtelière : moins chère (plus tout le temps), avec un espace plus grand qu’une chambre d’hôtel, équipé, plus adapté pour un séjour où l’on souhaitera cuisiner, avec du charme. L’offre hôtelière ne se limite pas aux zones les plus touristiques de France. Le tourisme ne s’arrête pas à Paris, le sud-est ou la Bretagne, il y a différents types de touristes et différents types de budgets. De plus, les hôtels n’accueillent pas que des touristes, ils accueillent des travailleurs itinérants, des voyageurs qui viennent visiter des proches etc…Toute cette population est une cible pertinente pour votre exploitation courte durée, sans compter les voyageurs de moyenne durée comme les télétravailleurs.
Evitez les erreurs bêtes dans votre prévisionnel
La location courte durée rapporte plus, mais elle demande aussi plus d’efforts comparé à la gestion locative d’une location meublée, notamment car la gestion est chronophage. Il faut accueillir les voyageurs au rythme de leurs réservations et préparer le logement : ménage, linge. Selon les zones où vous exploitez votre airbnb, vous pourrez solliciter les services d’une conciergerie mais dont le coût fera monter fortement vos charges.
Anticipez ce coût dans votre prévisionnel sans chercher à le minimiser : comptez 20% de vos revenus locatifs + les frais de ménages facturés au voyageur. Attention aux frais de ménages, contactez des conciergeries en amont, vérifiez les frais de ménage qu’elles pratiquent pour des logements similaires au votre. Si vous avez identifiez que le prix moyen que paye un voyageur pour une nuit est de 100€ sur votre secteur, vous devez rester dans le budget avec les frais de ménage, au risque de devoir ensuite baisser le tarif votre nuitée pour rester dans les clous et préserver votre taux de remplissage.
Le taux de remplissage est un indicateur critique dans une exploitation airbnb. Prenez bien le temps d’identifier la fourchette de remplissage sur votre marché, quel est le taux de remplissage des locations qui louent le moins ? Quel est le taux de remplissage des locations qui louent le plus ? Une erreur dans votre taux de remplissage aura un impact fort sur votre prévisionnel.
Evitez les ennuis évitables
Si votre location courte durée fonctionne, vous allez avoir beaucoup de réservations et cela multiplie donc automatiquement les risques de problèmes, notamment dans la copropriété si vous louez un appartement. Quelques conseils :
