Grâce à l’emprunt, vous profitez de l’effet de levier de l’argent emprunté par la banque, et forcément, l’idée est de mettre le moins d’apport personnel pour en profiter un maximum : faisons un point sur le sujet.
Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?
Une banque pour financer un projet d’investissement locatif doit s’assurer de limiter les risques d’un défaut de remboursement du crédit immobilier. La banque doit s’assurer que l’emprunteur est fiable et qu’il sera en mesure de faire face à son emprunt. L’apport personnel est un moyen de rassurer les banques. Il peut démontrer votre capacité à réaliser un effort d’épargne mensuel pour constituer un apport et il prouve alors une gestion financière saine. Il peut également montrer la confiance que vous avez dans votre projet.
En général, la banque demande un apport personnel pour couvrir les frais annexes (frais de notaires, droit de mutation…) de l’opération. Si jamais vous rentrez en défaut de paiement, elle part du principe que serez en mesure de vendre le bien au prix d’achat et qu’elle pourra récupérer facilement la somme équivalente au prix d’achat.
Est-ce possible d'investir dans l'immobilier sans apport ?
Une banque pour financer un projet d’investissement locatif doit s’assurer de limiter les risques d’un défaut de remboursement du crédit immobilier. La banque doit s’assurer que l’emprunteur est fiable et qu’il sera en mesure de faire face à son emprunt. L’apport personnel est un moyen de rassurer les banques. Il peut démontrer votre capacité à réaliser un effort d’épargne mensuel pour constituer un apport et il prouve alors une gestion financière saine. Il peut également montrer la confiance que vous avez dans votre projet.
En général, la banque demande un apport personnel pour couvrir les frais annexes (frais de notaires, droit de mutation…) de l’opération. Si jamais vous rentrez en défaut de paiement, elle part du principe que serez en mesure de vendre le bien au prix d’achat et qu’elle pourra récupérer facilement la somme équivalente au prix d’achat.
A qui s'adresse le crédit immobilier sans apport ?
Moins votre dossier est à risque, plus votre projet d’investissement locatif a des chances d’éviter l’apport personnel. Qu’est-ce qu’un dossier solide pour la banque ? Au-delà de votre situation personnelle qui devra notamment démontrer votre capacité à exploiter un logement et d’en tirer des loyers, c’est déjà un bon projet d’investissement locatif. C’est ensuite un dossier avec des pièces justificatives qui limitent au maximum le risque que le rendement locatif ne soit pas au rendez-vous.
Faut-il un CDI pour emprunter sans apport ?
C’est mieux pour un emprunt, mais n’oubliez pas que chaque cas est particulier. Le CDI est une façon d’apporter un élément positif à votre dossier. Vous pouvez en apporter d’autres : une expérience dans l’investissement immobilier, la vôtre ou celle de votre associé si votre investissement locatif est sous forme de SCI. Une bonne gestion de vos finances personnelles ou professionnelles si vous êtes indépendant ou entrepreneur. Montrez à la banque que vous êtes un bon client, le client idéal, que vous avez souscris à des contrats, des placements. Si ce n’est pas encore le cas, regardez avec elle les produits qui ferait sens pour vous. Un autre moyen peut-être de nantir une somme d’argent sur un placement, la banque vous prête mais elle sait qu’elle peut récupérer facilement le montant du crédit immobilier accordé. A vous de faire le point sur vos forces pour faire oublier à la banque que vous n’avez pas de CDI.
Quel salaire pour un investissement locatif sans apport ?
Le salaire conditionne le type d’investissement locatif auquel vous pourrez accéder, mais pas que. Le deuxième critère essentiel est votre capacité d’endettement. C’est malheureux, mais si vous disposez d’un salaire élevé et une capacité d’endettement au maximum, la situation n’est pas nécessairement meilleure comparé à un investisseur avec un salaire faible et une capacité d’endettement faible. Votre salaire conditione le montant du prêt que vous pouvez espérer, mais il ne conditionne pas nécessairement l’accès au crédit.
Comment faire de l'investissement locatif sans apport ?
Moins votre dossier est à risque, plus votre projet d’investissement locatif a des chances d’éviter l’apport personnel. Qu’est-ce qu’un dossier solide pour la banque ? Au-delà de votre situation personnelle qui devra notamment démontrer votre capacité à exploiter un logement et d’en tirer des loyers, c’est déjà un bon projet d’investissement locatif. C’est ensuite un dossier avec des pièces justificatives qui limitent au maximum le risque que le rendement locatif ne soit pas au rendez-vous.
Situation personnelle
Votre épargne : Ce n’est pas parce que l’on a de l’épargne qu’elle doit-être investit entièrement dans votre apport personnel. L’épargne est un vrai de gage de sécurité pour une banque. En dernier recours, vous pouvez utiliser une partir de votre épargne et en nantir une partie sur un placement proposé par la banque en question. Dans ce contexte, vous doublerez finalement le montant du capital qui travaillera.
Votre expérience dans l’immobilier : n’oubliez pas de mentionner votre résidence principale, c’est une expérience immobilière. Mettez en avant ce qui fait que votre résidence principale soit un atout pour votre profil d’investisseur (Prix du bien en dessous du marché au moment de l’achat, plus-value potentielle). Pour vos investissements locatifs, montrez votre capacité à générer des loyers, à trouver des locataires et surtout, mettez en avant votre taux de vacance locative si il est bon !
Votre potentiel de client idéal : une banque reste une entreprise qui a besoin de vendre des produits à ses clients le plus longtemps possible. Vous avez déjà des assurances vies, un PEA, un PER, une assurance habitation chez elle ? Valorisez-le, elle ne veut pas les perdre. Vous comptez faire des placements, faites lui miroiter de le faire chez elle. Elle doit comprendre que vous êtes le client idéal à long terme.
Votre stabilité professionnelle : un CDI, si vous en avez un. La longévité de votre activité.
La gestion de vos finances personnelles : Vous arrivez à épargner chaque mois ? mettez-le en avant et prouvez-le! surtout si l’effort d’épargne couvre la mensualité de crédit de votre futur emprunt !
L’absence de charges récurrentes : la banque aime peu les crédits à la consommation ou autres charges récurrentes. Faîtes en sortes d’avoir le moins possible de charges et faites-en un atout
Ce n’est pas le tout de faire un investissement locatif, il faut qu’il soit bon, qu’il fasse partie des bons projets soumis à votre conseiller bancaire. Qu’est-ce qu’un bon investissement locatif, c’est un investissement avec un minimum de risques !
Un bon projet d’investissement locatif
Rendement locatif : le rendement reste un indicateur macro essentielle pour comprendre la pertinence d’un projet d’investissement locatif.. Prouvez que votre rendement sera au minimum égal au rendement moyen sur le secteur où vous investissez.
Notre rappel pour le calculer dans cet article >>> https://invesloc.com/blog/rendement-locatif-comment-calculer-la-rentabilite-d-un-bien-immobilier
L’emplacement : c’est le nerf de la guerre, ne donnez pas simplement l’adresse à votre banquier, expliquez à qui vous comptez louer et pourquoi vous trouverez facilement.
Un loyer adapté : ce n’est pas tant une question de pratiquer des loyers très élevés, si votre cible n’a pas les moyens de le payer. Ce qui compte pour la banque, c’est que les loyers rentrent, si vous ciblez une population avec des plus faibles revenus, expliquez pourquoi votre loyer est adapté et pourquoi ces loyers sont suffisants pour rendre votre investissement locatif rentable.
Vacance locative : d’abord, anticipez dans votre prévisionnel une vacance locative. Aucune vacance locative sur plusieurs années, même sur une petite surface, le scénario est peu crédible (vous aurez besoin d’un mois de temps en temps pour refaire la peinture du logement !). Ensuite, prouvez pourquoi le turn-over dans votre logement sera faible : l’emplacement ? La qualité du logement ? un loyer attractif ? une mise en location facile grâce à une forte demande locative dans le secteur ?
De faibles charges de copropriété : le montant des charges de copropriété peut peser dans votre prévisionnel ou dans les finances de votre locataire. Vos charges de copropriété sont au strict minimum car il n’y a pas de concierge, d’espace vert ou d’ascenseur, : valorisez-le !
Réductions d’impôts : expliquez comment vous profitez du régime réel d’imposition pour obtenir des réductions d’impôt sur vos revenus fonciers, ce qui vous permettra de générer du cash-flow. Les avantages fiscaux sont déterminants pour sortir un rendement locatif intéressant, pour la banque, votre faculté à en profiter renforcera la solidité de votre candidature à un emprunt sans apport.
Un dossier solide
Est-ce que les points précédents ne sont pas suffisant pour prouver la solidité de votre dossier ? Pas seulement. Un dossier solide, c’est aussi le rendre professionnel, quelques astuces pour y parvenir :
- Faire faire votre prévisionnel à un expert-comptable
- Apportez des preuves justifiant vos futures recettes locatives : une analyse d’une conciergerie ou d’une agence de gestion locative dans le secteur.
- Apportez des preuves justifiant la vacance locative que vous avez anticipé : une analyse des calendriers de locations touristiques, une estimation d’une conciergerie ou d’une agence locative, un historique de location du précédent propriétaire.
- Faites un beau document ! votre banquier appréciera !!
Quelle banque pour un investissement locatif sans apport ?
Moins votre dossier est à risque, plus votre projet d’investissement locatif a des chances d’éviter l’apport personnel. Qu’est-ce qu’un dossier solide pour la banque ? Au-delà de votre situation personnelle qui devra notamment démontrer votre capacité à exploiter un logement et d’en tirer des loyers, c’est déjà un bon projet d’investissement locatif. C’est ensuite un dossier avec des pièces justificatives qui limitent au maximum le risque que le rendement locatif ne soit pas au rendez-vous.
Comment se lancer dans l'immobilier sans apport ?
Moins votre dossier est à risque, plus votre projet d’investissement locatif a des chances d’éviter l’apport personnel. Qu’est-ce qu’un dossier solide pour la banque ? Au-delà de votre situation personnelle qui devra notamment démontrer votre capacité à exploiter un logement et d’en tirer des loyers, c’est déjà un bon projet d’investissement locatif. C’est ensuite un dossier avec des pièces justificatives qui limitent au maximum le risque que le rendement locatif ne soit pas au rendez-vous.
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