La création d’une SCI est la forme juridique de société la plus connue pour réaliser des investissements immobiliers à plusieurs personnes, qu’il s’agisse de biens immobiliers en famille ou non. Découvrez tout ce que vous devez savoir sur l’achat en SCI.
Qu'est-ce qu'une SCI ?
Pour résumer simplement, l’achat en SCI permet la réalisation de projets immobiliers à plusieurs personnes, en groupe. Quand on parle de projets immobiliers, on parle de mise en location ou gestion de biens immobiliers, l’acquisition de biens immobiliers, organisation de la succession d’un patrimoine immobilier familial, construction d’un immeuble en vue de sa revente.
Les différentes formes de SCI
La forme de la SCI Dépend de l’objectif associé au projet immobilier :
- La SCI Familiale : elle permet la gestion des biens immobiliers en famille. Chaque associé détient des parts sociales dans la SCI en fonction de son apport. La SCI familiale est idéale notamment dans une logique de construction de patrimoine immobilier et d’anticipation de succession.
- La SCI de location : elle permet la gestion et location de plusieurs biens immobiliers. Ce type de SCI est adapté aux projets de plus grande envergure, elle facilite l’accès au prêt immobilier.
- La SCI d’attribution : elle a pour objectif l’achat de biens immobiliers à construire ou déjà construits. Elle est plutôt utile pour du court terme, notamment pour du partage de biens.
- La SCI de jouissance à temps partagé : elle permet d’acheter à plusieurs un bien touristique et de définir un calendrier de jouissance du bien.
- La SCI de construction-vente, destinée aux marchands de bien et promoteurs.
Pourquoi réaliser un achat en SCI ?
La création d’une SCI n’est pas la solution à tout, vous pouvez parfaitement choisir de créer une autre société comme la SARL Familiale ou d’acheter en nom propre sous la forme juridique de l’indivision.
D’ailleurs pourquoi ne pas acheter en nom propre, (en indivision) c’est plus simple, non ? Oui à court terme, pas de paperasse ou de coût de création d’une société, mais à moyen ou long terme ? Chacun possèdera une partie du bien mais que se passera-t-il en cas de conflit ? La société et la SCI amène un cadre via les statuts qui définissent le fonctionnement de la société, les droits et devoirs de chaque associé et facilite grandement la gestion d’un patrimoine immobilier. La prise de décision est définie dans les statuts ce qui évite des blocages inutiles. L’organisation de la succession est également plus simple car la SCI permet de céder progressivement des parts sociales.
Acheter un bien SCI pour favoriser la transmission de patrimoine
Les donations avec abattements
Le démembrement de propriété des parts en SCI familiale
Comment fonctionne une SCI ?
La création d’une SCI met un cadre juridique autour de la collaboration entre plusieurs associés. La SCI ne peut être créée par une personne seule et n’aurait de toute façon aucun intérêt à être créée, cela génèrerait des coûts de création de société pour rien. La SCI permet de réunir des associés issus d’une même famille, on parle alors de SCI familiale, mais elle peut permettre également de s’associer avec d’autres personnes de votre choix, c’est d’ailleurs le grand avantage de la SCI par rapport à la SARL familiale. Retrouvez d’ailleurs notre comparaison complète entre les deux formes dans cet article >>> https://invesloc.com/blog/sci-ou-sarl
Dans le cas d’une SCI donc, les associés doivent désigner un gérant qui peut-être d’ailleurs l’un des associés ou pas. Les statuts permettent ensuite de définir le fonctionnement de la société, le rôle du gérant et la façon dont seront prises les décisions dans la structure par l’ensemble des associés. Une assemblée générale des associés doit être convoquée au moins une fois par an par le gérant, cette assemblée générale permettra aux associés de voir notamment les comptes. De plus, n’importe quel associé peut demander la tenue d’une assemblée générale extraordinaire pour aborder un sujet spécifique.
Comment monter une SCI immobilière, les étapes à suivre
1/ Rédaction des statuts
2/ La constitution d’un capital social
3/ La publication dans le journal des annonces légales
4/ Dépôt du dossier d'immatriculation au tribunal de commerce compétent
Quel est le coût de création d'une SCI familiale ?
Cela dépendra de votre volonté ou non de passer par une expert-comptable et de son coût. La rédaction des statuts par un expert-comptable peut être comprise entre 500 et 1500€, les frais de publication quand à eux se situeront entre 150 et 300. Enfin comptez environ 150€ pour les frais d’immatriculation. Au total, anticiper un budget autour de 2000€ est une approche cohérente. Ensuite, tout dépendra de la façon dont vous répondrez aux obligations comptables annuelles, en passant ou non par un expert comptable.
Fiscalité d'une SCI lors d'un achat, IR ou IS ?
Quel régime fiscal pour la SCI ? La SCI est en général assujettie à une imposition sur les revenus (IR), c’est-à-dire que les revenus générés par la SCI viennent directement s’ajouter à l’impôt sur le revenu de l’investisseur, selon la quote-part de chaque associé sur le résultat de la société. La SCI peut également être imposée sous le régime fiscal d’une société, on parle d’imposition à l’IS. Jusqu’à 38 120€, l’imposition sur les bénéfices est de 15 %, au-delà elle passe à 26,5 %. Si les associés se versent ensuite des dividendes, ces dividendes seront ensuite imposés à l’Impôt sur le revenu ou via au taux de votre tranche marginale d’imposition ou via la flat tax de 30%
Les avantages fiscaux d'une SCI ?
Outre le régime fiscal auquel elle est assujettie, la Société civile immobilière bénéfice d’avantages fiscaux :
- La défiscalisation des droits de succession en profitant de la cession de part sociales progressives et du calendrier d’abattement des droits de donations.
- Lors d’une transmission et la vente du bien, ce sont des parts sociales qui sont transmises et non un bien immobilier, on retire l’emprunt bancaire de la valeur du bien immobilier pour calculer la base imposable aux droits de donation.
- Le démembrement de propriété afin de séparer la nue propriété et l’usufruit.
Quel crédit immobilier pour une SCI ? Avec quelle capacité d'emprunt ?
La SCI est une société, mais elle est une société civile, on parle d’une société ou sci transparente. Même s’il s’agit d’une société, la banque va scruter précisément la situation financière personnelle des associés et leur capacité d’emprunt. Les associés ont la responsabilité des dettes de la SCI à hauteur de leur part sociale. Si vous pensez que la SCI est la solution pour contourner une capacité d’emprunt déjà au maximum, c’est une mauvaise piste, privilégiez plutôt un autre type d’entreprise, une société opaque avec une activité commerciale, comme la SARL familiale. Elle est considérée comme une société commerciale, la responsabilité des associés s’arrêtent à leur apport, leur responsabilité n’engage pas leur patrimoine personnel en cas de dettes de la SCI.
Comment quitter une SCI ? Comment céder des parts de SCI ?
Pour quitter une SCI, vous devez obtenir l’accord des autres associés lors d’une assemblée générale. L’associé a deux solutions, il peut décider de céder ses parts sociales à un associé existant ou à une personne extérieure. La démarche préalable à suivre est d’envoyer une lettre recommandée aux associés pour convoquer l’assemblée générale. Une fois l’accord obtenu, il suffira au « vendeur » de rédiger un acte de cession.
Quelle fiscalité pour la vente de parts de SCI ?
Il y a deux cas à prendre en compte : le cas d’une SCI à l’IR et le cas d’une SCI à l’IS. Dans le cas d’une SCI à l’IR, la plus -value immobilière est soumise au régime des particuliers : la plus-value est diminuée de l’abattement pour la durée de détention. Dans le cas d’une SCI à l’IS, la plus-value immobilière est soumise au régime des plus-values de cession de valeurs mobilières : elle est soumise à un prélèvement forfaitaire de 30%.
Puis-je racheter ma résidence principale avec ma SCI ?
Certains investisseurs afin de donner du mou à leur capacité d’endettement pense à racheter leur résidence principale, leur maison en SCI, est-ce possible ? Oui. La SCI peut racheter la résidence principale : la contrainte est qu’il sera nécessaire de rédiger un nouvel acte notarial et des frais de notaires y seront associés. D’autre part, il est important de faire le point avec sa banque ou son courtier en amont, afin de s’assurer que la capacité d’endettement sera bien améliorée : la SCI étant une société civile, certaines banques pourraient continuer de considérer la résidence principale comme une source d’endettement pour la personne. Enfin, si jamais la SCI est à l’IS, il est important d’anticiper la perte en passant d’une imposition de la plus value des particuliers à celle des sociétés.
Vous avez d’autres questions ? Nous y répondons !
Un bien par SCI ?
Autre question que se pose certains investisseurs, la possibilité de créer une SCI par bien immobilier ? Est-ce possible ? La réponse est oui. Vous pouvez parfaitement créer plusieurs SCI cela vous permettra notamment de vous associer avec plusieurs personnes différentes. Selon votre contexte familial, cela peut aussi favoriser votre succession. L’inconvénient évidemment, sera la multiplication des sociétés et les frais associés.
Quand créer une SCI ? Avant ou après l'achat ?
Dans le cadre d’un achat en SCI, il est recommandé de créer la SCI avant l’achat du bien afin d’éviter des frais additionnels.
Peut-on créer une SCI seul ?
Créer une société et une SCI, c’est justement car on souhaite mettre un cadre juridique autour de la collaboration entre plusieurs associés. La SCI ne peut être créée par une personne seule et n’aurait de toute façon aucun intérêt à être créée, cela génèrerait des coûts de création de société pour rien.
Puis-je acheter ma maison en SCI ?
Oui vous pouvez, mais cela implique des contraintes notamment le paiement des frais de notaires car il s’agit d’un nouvel acte notarial.
Quel est l'intérêt de créer une SCI familiale ?
Les deux raisons principales pour créer une SCI familiale sont l’organisation de la succession et la facilité de gestion du patrimoine. La SCI vient répondre aux faiblesses proposées par le régime de l’indivision.
Pourquoi faire une SCI pour acheter un bien immobilier ?
Faire une SCI pour acheter un bien immobilier vous permet de vous associer à une autre personne de manière plus encadrée, les statuts de la société permettront de rédiger le fonctionnement de société.
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