SCI ou SARL ?

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Quelle forme juridique pour pour investissement locatif ?

L’achat d’un bien immobilier entre deux membres d’une même famille pose inévitablement la question de la forme juridique à adopter.  En prenant l’exemple de deux personnes qui investissent sans créer de société, chaque associé possède 50% du bien, on parle d’achat en indivision. La force de l’indivision réside dans sa simplicité car il n’y a pas de démarche spécifique à faire, chacun signe en son nom l’acte de vente. Cette simplicité devient une faiblesse si jamais la relation des deux associés se détériore, aucune règle ne régit leur association.  L’indivision ne permet pas aux parents de créer un patrimoine immobilier pour leurs enfants, d’organiser réellement la donation et surtout de manière progressive afin de profiter d’avantages fiscaux.  Ces raisons sont suffisantes aux yeux de nombreux investisseurs pour créer une société afin investir dans l’immobilier. Avec une société, l’investisseur donne un cadre à son investissement et se dote d’un excellent outil de transmission pour ses enfants ou petits-enfants.

La société familiale

La société familiale est une structure, une entreprise constituée de minimum deux personnes qui détient un ou plusieurs bien immobiliers. Les membres de la famille impliqués dans le projet deviennent associés, détiennent chacun des parts sociales qui leur permet d’être propriétaire d’une partie du patrimoine immobilier détenu par la structure.

La société est régie par des règles qui sont rédigées dans les statuts, les statuts détaillent le fonctionnement de la société (par exemple de quelle façon les décisions sont prises, qui est le gérant, les règles pour la vente de parts sociales), les statuts stipulent aussi les droits et devoirs de chacun.  Les décisions sont prises lors d’une assemblé générale annuelle résumée dans un procès-verbal, un gérant peut même être nommé pour fluidifier le fonctionnement et l’établissement des comptes annuels.

Pour les parents ou grands-parents, la société est un excellent outil de transmission car les parents peuvent construire le patrimoine immobilier de leurs enfants progressivement en leur cédant des parts sociales de la structure. La vente progressive de parts sociales a l’avantage d’optimiser la fiscalité sur la succession grâce à l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans sur la donation à ses enfants.  Dernier critère à prendre en compte, lors d’un décès, la succession est déjà organisée, les enfants sont propriétaires de parts.

 

Vous avez pris la décision de créer une société ? Deux formes juridiques sont adaptées à l’investissement immobilier en famille : la SCI ou la SARL familiale.

SCI, SARL de famille pour réaliser un investissement locatif

La Société Civile Immobilière, plus connu sous SCI est donc une société civile. Il existe plusieurs formes de SCI comme la SCI de location, mais celle qui nous intéresse est la SCI familiale, une structure qui réunit des personnes avec un lien de parenté. La vocation d’une SCI familiale est la gestion d’un patrimoine immobilier au sein d’une même famille.  Pour en savoir plus sur la SCI, rendez-vous sur cet article >>> https://invesloc.com/blog/pourquoi-creer-une-sci-pour-acheter-un-bien-immobilier

La SARL de famille est une société commerciale, La forme juridique de la SARL lui permet d’exercer une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale.

Les principales caractéristiques de la SCI et la SARL familiale

La SCI familiale et la SARL de famille sont des formes juridiques de société très proche :

Type de société

SCI: Civile

SARL: Commerciale

 

Minimum 2 associés

Un ou plusieurs gérants.

Capital social

La SCI ou la SARL de famille  n’a pas de capital minimum, ce dernier peut-être fixe ou variable. Le sujet du capital social est plus une question de crédibilité auprès des établissements bancaires à qui vous demanderez un financement.

Comptabilité

SCI est dite transparente, les associés sont responsables des dettes à hauteur des parts qu’ils détiennent.

La SARL dite opaque, la responsabilité des associés est limitée à leur apport.

Responsabilité

SCI est dite transparente, les associés sont responsables des dettes à hauteur des parts qu’ils détiennent.

La SARL dite opaque, la responsabilité des associés est limitée à leur apport.

Imposition

Les deux peuvent être à l’Impôt sur les sociétés (IS) ou à l’impôt sur le revenu (IR). Dans le cas d’une société à l’IS, une première imposition a lieu sur les bénéfices et une seconde si l’associé reçoit des dividendes. Dans le cas d’un impôt sur le revenu, les bénéfices perçus par l’associé sont imposés sur la base de son taux marginal d’imposition sur le revenu.

LMNP en SCI et SARL de famille : avantages et inconvénients

Le régime fiscal Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux, la SCI étant une société civile, elle ne peut avoir une activité commerciale. Néanmoins, l’administration fiscale peut se montrer tolérante si le chiffre d’affaires généré en LMNP représente moins de 10% des revenus générés par la SCI ou si ces revenus ne constituent pas la principale source de revenus de la SCI. Si jamais vous ne respectez pas ces conditions, la SCI sera reclassée en Louer Meublé Professionnel (LMP) et la société sera assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Pour la SARL de famille, le contexte est différent car la SARL est une activité commerciale, donc vous pouvez, même si l’activité de loueur meublé représente la totalité des revenus de la structure, conserver votre imposition à l’IR.

Retrouvez toutes les informations indispensables sur le dispositif LMNP dans cet article >>> En savoir plus

Les avantages d’un SARL de famille

Elle ouvre plus de possibilité d’exploitation car elle ne se limite pas uniquement à la gestion du patrimoine immobilier de la famille Le grand avantage pour un investisseur est qu’elle vous permet de conserver votre imposition à l’IR même si l’activité principale de la structure est en LMNP. Elle vous ouvre également d’autres perspectives d’activité immobilière.

La responsabilité des associés est limitée à leurs apports car il s’agit d’une société commerciale, le patrimoine de chaque associé n’est pas engagé comme en SCI

Pour la SARL de famille, le contexte est différent car la SARL est une activité commerciale, donc vous pouvez, même si l’activité de loueur meublé représente la totalité des revenus de la structure, conserver votre imposition à l’IR.

Les avantages d’un SCI

La création d’une SCI est moins lourde, il y a moins de documents à rédiger, moins d’obligations administratives, le coût du comptable sera donc moins élevé, comptez 1000 à 2000€. Le capital social peut se limiter à 1€ sans que ça ne paraisse suspect pour une banque car il s’agit d’une société civile.   Les obligations comptables en fin d’année sont moindres que dans une SARL de famille, donc si vous passez par un comptable cela représente moins de frais comptable annuel. Si le dirigeant ne se verse aucune rémunération, aucune affiliation à l’URSAFF et aucune cotisation sociale à payer. Bref, moins cher.

Nous avons parlé jusqu’ici de SCI familiale dans cet article car c’est le sujet qui nous intéressait, mais il faut bien garder à l’esprit qu’une SCI peut être constituée avec une autre personne avec laquelle vous n’avez pas de liens parentés.

Comment choisir entre SARL et SCI ?

Sarl pour du meublé

SARL de famille apporte une solution aux investisseurs victimes d’une capacité d’endettement très élevée et qui pourrait représenter un frein au financement par les banques. Sa nature de société commerciale rend la société plus opaque du point de vue de la banque, la responsabilité des associés est limitée à leur apport. Cela offre aux banques une justification pour financier un dossier qu’elle souhaite faire. Cela ne veut pas dire que la banque ne regardera pas le profil des investisseurs, cela veut dire qu’elle peut justifier le financement du dossier grâce au caractère commercial de la structure.

Sarl pour un plafond d'endettement

La SARL de famille conviendra plus à une activité de location meublée et elle vous ouvrira d’autres portes comme une activité d’achat/revente la revente.

SCI pour un investir avec la personne de votre choix

La SARL de famille est comme son nom l’indique est une société familiale, si vous investissez avec une personne qui ne fait pas partie de votre famille, vous passerez sous une forme juridique de SARL en perdant notamment l’avantage de pouvoir être imposé à l’IR. L’imposition à l’IR est importante car elle permet de rester dans le cadre à la revente de l’imposition sur les plus-values pour les particuliers et dans ce calcul, l’amortissement du bien n’est pas pris en compte ce qui aura un fort impact sur votre imposition. La SCI permet d’investir avec une personne autre qu’un membre de sa famille ce qui peut représenter une autre option pour monter un projet immobilier à deux.

SCI long terme

Dans une logique uniquement de succession et très long terme, les coûts de comptabilité moins élevés de la SCI couplés à un abattement total de l’imposition sur la plus-value à plus de 20 ans (sauf pour la CSG) peuvent faire de la SCI un choix plus rentable. La SCI peut offrir aussi plus de flexibilité dans certains cas spécifiques liés à la donation.

Vous avez encore des questions? Consultez nos dernières questions réponses sur le sujet:

Pourquoi ne pas faire de SCI ?

Si vous souhaitez faire une SCI pour faire de la location meublée et rester sur une base d’imposition à l’IR, il vous faudra être particulièrement vigilant sur le pourcentage des revenus qui sont générés en meublé vs en nu, sinon vous pourriez automatiquement passer à une imposition à l’IS.

Si vous souhaitez faire de la location meublé sous le régime LMNP, la SCI ne  permet pas, ou sur un faible pourcentage des revenus globaux de la SCI, de rester à une imposition à l’IR. Les revenus LMNP sont déclarés dans les bénéfices industriels et commerciaux, la SCI est une société civile contrairement à la SARL familiale qui est une société commerciale. Le LMNP est alors compatible avec la SARL.

La SCI permet contrairement au régime de l’indivision de transmettre progressivement un patrimoine à ses enfants en leur cédant des parts sociales de la structure. Ainsi,  tous les 15 ans vous pouvez transmettre 100 000€ de part sociales à vos enfants et être exonéré d’imposition sur vos donations.

La SCI est une société civile immobilière alors que la SARL familiale est une société commerciale, elle donne plus d’options comme la possibilité de faire de l’achat/ revente ou de faire plus facilement de la location meublée. Par contre, la SARL familiale est familiale, vous ne pouvez pas vous associez avec une personne qui n’a pas de lien parenté avec vous.

La SARL de famille est une option intéressante à partir du moment où vous souhaitez faire de l’exploitation de locations meublées, de l’achat-revente en vous associant avec une personne de votre famille, elle vous offrira notamment la possibilité de choisir l’imposition à l’IR.

La SARL de famille est une option intéressante pour continuer de financer des projets immobiliers quand sa capacité d’endettement est critique. Elle est considérée comme une société commerciale dite opaque, où les associés sont responsables des dettes à hauteur de leur apport. Elle donne alors plus de chance d’obtenir un financement.

alexistacquard

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