LMNP, c’est quoi ?

Living room interior in loft apartment with armchair,concrete wall.3d rendering

Le statut LMNP

Si vous vous intéressez à l’investissement immobilier, vous n’avez pas pu passer à côté de l’acronyme LMNP : Location Meublée Non Professionnelle. En tant qu’investisseur immobilier, vous avez deux possibilités pour louer un logement : la location meublée ou la location nue (sans meubles).  Le statut LMNP est le régime fiscal associé à la location meublée. Découvrez en quelques minutes les possibilités offertes par la location meublée et le LMNP.

Location meublée ou vide, quelles différences ?

La différence est simple : la location meublée est proposée avec des meubles, (liste des meubles pour faire de la location meublée : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769 ). La question qui se pose pour un investisseur est de savoir l’intérêt de louer un logement en meublé plutôt que de proposer une location nue, vide ? Votre objectif est de proposer des loyers les plus élevés possibles, avec la location meublée vous fournissez un logement de meilleure qualité, le locataire n’a plus qu’à poser ses valises, le loyer demandé est par conséquent plus élevé, en moyenne la location meublée rapporte 15 à 20% de loyers supplémentaires.  L’investissement dans les meubles s’ajoute au prix initial d’acquisition, le coût du projet pour l’investisseur est plus élevé, mais l’opération s’avèrera rentable à plus long terme grâce au montant des loyers perçus. Mais, le gros avantage de la location meublée réside dans les avantages fiscaux du régime fiscal associé à la location meublée : le statut LMNP. Dans un investissement immobilier, anticiper une fiscalité avantageuse est crucial afin d’éviter que votre impôt sur le revenu ne vienne cannibaliser les bénéfices générés par votre bien.

Location meublée ou vide, quelles différences ?

La différence est simple : la location meublée est proposée avec des meubles, (liste des meubles pour faire de la location meublée : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769 ). La question qui se pose pour un investisseur est de savoir l’intérêt de louer un logement en meublé plutôt que de proposer une location nue, vide ? Votre objectif est de proposer des loyers les plus élevés possibles, avec la location meublée vous fournissez un logement de meilleure qualité, le locataire n’a plus qu’à poser ses valises, le loyer demandé est par conséquent plus élevé, en moyenne la location meublée rapporte 15 à 20% de loyers supplémentaires.  L’investissement dans les meubles s’ajoute au prix initial d’acquisition, le coût du projet pour l’investisseur est plus élevé, mais l’opération s’avèrera rentable à plus long terme grâce au montant des loyers perçus. Mais, le gros avantage de la location meublée réside dans les avantages fiscaux du régime fiscal associé à la location meublée : le statut LMNP. Dans un investissement immobilier, anticiper une fiscalité avantageuse est crucial afin d’éviter que votre impôt sur le revenu ne vienne cannibaliser les bénéfices générés par votre bien.

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le LMNP est un dispositif fiscal qui permet à un investisseur de déclarer ses revenus issus d’un logement loué en location meublée à usage d’habitation.  De quel bien parle-t-on dans le cadre de revenus déclarés sous le régime LMNP ? Deux possibilités :

  • investir dans un studio ou un appartement classique loué à une population étudiante ;
  • privilégier un bien en résidence de services : résidence étudiante, résidence sénior, résidence de tourisme ou résidence d’affaires.

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le LMNP est un dispositif fiscal qui permet à un investisseur de déclarer ses revenus issus d’un logement loué en location meublée à usage d’habitation.  De quel bien parle-t-on dans le cadre de revenus déclarés sous le régime LMNP ? Deux possibilités :

  • investir dans un studio ou un appartement classique loué à une population étudiante ;
  • privilégier un bien en résidence de services : résidence étudiante, résidence sénior, résidence de tourisme ou résidence d’affaires.

Différences entre LMNP et LMP

La Location meublée Professionnelle (LMP) est également un régime fiscal qui s’adresse aux particuliers, il s’active à partir du moment où la location meublée dépassent un seuil de revenus, 23 000€/ an ou 50% des revenus globaux du foyer. Dans ce cas, le particulier devient considéré comme loueur meublé professionnel par l’administration fiscale.  Le particulier perd certains avantages fiscaux :  une hausse des cotisations sociales de 35 à 40% des bénéfices au lieu de 17,2% et la requalification sous le régime de la plus-value des professionnels  au moment de la cession. Les amortissements que vous avez pratiqués seront pris en compte et augmenteront votre base imposable.

LMNP : les différents régimes fiscaux (micro-BIC et régime réel)

Quand vous déclarez vos revenus LMNP, vous avez deux options: le régime micro-bic et le régime réel.

Le régime micro-bic

La déclaration se fait dans la catégorie du régime des bénéfices industriels et commerciaux pour lequel l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50% sur les revenus générés ou de 71% pour les meublés classés en meublés touristiques et chambres d’hôtes. C’est la formule qui évite le recours à un expert-comptable pour tenir sa comptabilité nécessaire à la déclaration des revenus. L’inconvénient du régime micro-bic, c’est que les charges ne sont pas déductibles des revenus, d’où l’abattement. Pour déclarer en micro-bic, les revenus ne doivent pas dépasser 72 600€.

Le régime réel

Autre option dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux, permet quant à lui de déduire les charges des revenus, pas toutes les charges, mais une bonne partie : les intérêts d’emprunt, l’achat des meubles, la taxe foncière, l’assurance loyer impayé, les frais de notaires, les frais de gestion locative, les charges de copropriétés. Point central dans le dispositif des avantages fiscaux, les amortissements sont déductibles.

Pourquoi faire de la LMNP ?

Eviter le statut de louer profesionnel

Le régime LMP que nous venons d’aborder, vous êtes considéré comme louer en meublé professionnel, associé à un cadre professionnel, vous payez plus de cotisations sociales et le régime de la plus-value des professionnels s’applique.

Eviter le régime des revenus fonciers

Le régime des revenus fonciers, appliqués à la location nue permet seulement dans le cadre du micro-bic de bénéficier d’un abattement de 30% sur ses revenus vs 50% en LMNP voir 71% pour les meublés classés en meublés touristiques et chambres d’hôtes, de plus vous ne pouvez pas amortir le bien loué et l’intégrer dans vos charges déductibles.

Amortissement LMNP: le secret de la fiscalité de ce statut

Si vous choisissez le régime réel, la compréhension de la notion d’amortissement est essentielle, car ce sont les amortissements qui vont vous éviter bien souvent de payer des impôts sur les revenus générés. Pour faire simple, l’amortissement prend en compte comptablement l’usure de votre bien immobilier, l’administration le considère alors comme une charge que vous pouvez ajouter à vos charges déductibles !

LMNP, ancien ou neuf ?

Un bien meublé éligible au LMNP peut être fait dans de l’ancien ou du neuf. La différence entre les deux est que dans le cadre d’un logement neuf, l’investisseur est éligible au dispositif Censi-Bouvard. Le dispositif Censi-Bouvard est une aide de l’état pour soutenir l’investissement en résidences de services neuves. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11% pendant 9 ans sur le prix de revient de l’investissement (hors taxes et meubles). L’avantage fiscal est plafonné à 300 000€, donc si vous investissez dans une résidence étudiante ou sénior, vous pourrez économiser 33 000€ d’impôts, soit 3666€/ an sur votre impôt sur le revenu. Le dispositif Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA sous certaines conditions, vous avancez la TVA au moment de l’achat et vous pouvez ensuite récupérez jusqu’à 20% de TVA sur votre acquisition.

Amortissement LMNP: le secret de la fiscalité de ce statut

Si vous choisissez le régime réel, la compréhension de la notion d’amortissement est essentielle, car ce sont les amortissements qui vont vous éviter bien souvent de payer des impôts sur les revenus générés. Pour faire simple, l’amortissement prend en compte comptablement l’usure de votre bien immobilier, l’administration le considère alors comme une charge que vous pouvez ajouter à vos charges déductibles !

LMNP, ancien ou neuf ?

Un bien meublé éligible au LMNP peut être fait dans de l’ancien ou du neuf. La différence entre les deux est que dans le cadre d’un logement neuf, l’investisseur est éligible au dispositif Censi-Bouvard. Le dispositif Censi-Bouvard est une aide de l’état pour soutenir l’investissement en résidences de services neuves. Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11% pendant 9 ans sur le prix de revient de l’investissement (hors taxes et meubles). L’avantage fiscal est plafonné à 300 000€, donc si vous investissez dans une résidence étudiante ou sénior, vous pourrez économiser 33 000€ d’impôts, soit 3666€/ an sur votre impôt sur le revenu. Le dispositif Censi-Bouvard permet également de récupérer la TVA sous certaines conditions, vous avancez la TVA au moment de l’achat et vous pouvez ensuite récupérez jusqu’à 20% de TVA sur votre acquisition.

SCI ou SARL familiale en LMNP, c'est possible?

Un investissement immobilier du point de vue d’une société peut-il bénéficier du régime LMNP ? Le régime fiscal Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), est imposé au titre des bénéfices industriels et commerciaux. La SCI étant une société civile, elle ne peut avoir une activité commerciale. Néanmoins, l’administration fiscale peut se montrer tolérante si le chiffre d’affaires généré en LMNP représente moins de 10% des revenus générés par la SCI ou si ces revenus ne constituent pas la principale source de revenus de la SCI. Si jamais vous ne respectez pas ces conditions, la SCI sera reclassée en Loueur Meublé Professionnel (LMP) et la société sera assujettie à l’impôt sur les sociétés.

Pour la SARL de famille, le contexte est différent car la SARL est une activité commerciale, donc vous pouvez, même si l’activité de loueur meublé représente la totalité des revenus de la structure, conserver votre imposition à l’IR.

Retrouvez l’intégralité de notre comparaison entre les deux formes dans cet article >>> https://invesloc.com/blog/sci-ou-sarl

Quelles sont les conditions pour bénéficier d'un LMNP ?

Le régime fiscal LMNP est accessible sous certaines conditions, l’état ne doit pas vous considérer comme un loueur professionnel, et pour cela plusieurs conditions sont à respecter :

Pas plus de 23 000€ de gain par an.

Gains LMNP inférieurs à 50% de vos revenus globaux.

Vous n'êtes pas inscrit au registre du commerce comme loueur meublé profesionnel

La déclaration de revenus dans la fiscalité LMNP

La première étape est de déclarer rapidement votre activité de loueur meublé non professionnel auprès de l’administration, sur le site infogreffe qui vous permettra d’obtenir un numéro de SIRET nécessaire à la déclaration de vos revenus.  Ensuite en fonction de votre choix d’être au régime réel, ou non, il vous restera à choisir le bon formulaire pour déclarer vos revenus. Pour le micro-bic, le formulaire 2042 C PRO, pour le régime réel le formulaire 2031.

Peut-on revendre son bien LMNP et quelle est la plus-value ?

Sujet important pour un bien en LMNP, la revente et notamment la plus-value. En LMNP, vous êtes soumis au régime de la plus-value des particuliers, le gros avantage par rapport à au régime de la plus-value des professionnels est que les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Pour faire simple et sans rentrer dans les détails, au moment du calcul de la plus-value, en tant que particulier, l’état comparera votre prix de vente à votre prix d’achat, la base imposable sera la différence entre les deux. Pour les professionnels la donne est différente. L’état compare le prix de vente à la valeur nette comptable du bien. Quelle est la différence entre la valeur nette comptable et le prix d’achat ? Les amortissements ! Si vous avez acheté un bien 200 000€ et que vous avez amorti 10 000€ par an sur 10 ans, la valeur nette comptable de votre bien est de 100 000€ au lieu d’un prix d’achat à 200 000€ ! la différence sur la base imposable éligible au 30% d’imposition est énorme !

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C'est quoi la location LMNP ?

Quand on parle de location LMNP on parle de la location d’un bien meublé, les revenus de ce bien sont déclarés sous le régime fiscal du Loueur Meublé Non Professionnel dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Ce sont des revenus issus d’une activité commerciale.

Disons que vous n’achetez pas réellement en LMNP, vous achetez un bien que vous exploiterez en location meublée et dont les revenus seront déclarés sous le régime fiscal Loueur Meublé Non Professionnel. La location meublée vous permettra d’encaisser des loyers 15 à 20% plus élevés qu’en location nue et le régime fiscal LMNP sous le régime réel, vous permettra de retirer de vos revenus vos charges et amortissements afin de limiter ou supprimer l’imposition sur les revenus générés.

Dès que vous mettez en location votre bien meublé, immatriculez votre activité sur infogreffe afin de la déclarer auprès de l’administration fiscale. En retour, vous obtiendrez un numéro SIRET correspondant à l’immatriculation de votre activité LMNP.  Lors de votre inscription,  vous devrez déclarer si vous optez pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Ensuite, chaque année, il vous suffira de déclarer vos revenus à l’administration fiscale. Nous recommandons de passer par un comptable notamment pour le calcul des amortissements et des charges à imputer.

alexistacquard

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