Rendement locatif : comment calculer la rentabilite d’un bien immobilier ?

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Dans le cadre d’un investissement locatif, le calcul de la rentabilité est primordial. Le calcul de la rentabilité permet d’une part à l’investisseur l’évaluation de la performance de son investissement locatif et de comparer la performance de son placement immobilier vs un autre placement financier. D’autre part, il est aussi essentiel pour les banques, c’est un indicateur essentiel pour évaluer la pertinence d’un projet dans le cadre d’une demande de financement.

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C'est quoi la rentabilité immobilière ?

Rendement, rendement locatif, rentabilité immobilière. Différents mots pour finalement parler de la même chose, à savoir combien d’argent votre investissement va vous rapporter par an. La rentabilité d’un bien vise à comparer votre investissement, le prix d’achat du bien, à ce qu’il vous rapporte par an.

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C'est quoi la rentabilité immobilière ?

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Comment calculer la rentabilité d'un bien ?

La formule de calcul de la rentabilité d’un bien dépend du type de rentabilité calculé : la rentabilité brute, la rentabilité nette, la rentabilité réelle.

Le calcul du rendement locatif brut

Le calcul du rendement locatif brut ou de la rentabilité brute est le suivant : total des loyers reçus sur un an pour la location du logement / coût d’acquisition. Par coût d’acquisition, on entend le prix d’achat majoré des travaux et frais annexes, bref votre investissement locatif au global.

Voici un exemple rapide de calcul de la rentabilité brute : 

Montant du loyer annuel : 6000€ (500€/mois)

Prix d’achat : 100 000€

Travaux : 20 000€

Frais annexes : 10 000€ (Frais notaires, bancaires)

(6000/ 130 000€)*100= 4,6% de rentabilité brute.

La rentabilité brute un est premier indicateur pour l’évaluation de la performance de l’investissement locatif, un indicateur macro pour l’investisseur et les banques.  Pour affiner la compréhension de la rentabilité d’un bien notamment du point de vue des banques, il est nécessaire de calculer la rentabilité nette.

Comment calculer un rendement locatif net ?

Le calcul du rendement locatif net ou de la rentabilité nette va plus loin que le calcul de base de la rentabilité brute dans le sens où il intègre les charges auxquelles doit faire face le bailleur pour la location du logement. Les charges sont déduites des recettes locatives annuelle.

La base de calcul de la rentabilité nette est donc : ((Recettes locatives annuelles – charges annuelles) / coût d’acquisition du bien)*100

Dans la liste des charges qui peut être enrichie :

  • Les frais liés à votre crédit : Intérêts de l’emprunt, assurance . La mensualité de crédit n’est pas considérée comme une charge.
  • Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire.
  • Les vacances locatives, l’absence de locataire, turn-over.
  • L’assurance propriétaire non occupant
  • La taxe foncière
  • Les frais courants d’amélioration de l’immeuble
  • Sorties d’argent pour des petits soucis dans le logement.
  • Les éventuels travaux comme le changement d’une chaudière.

A ce stade, on ne peut pas encore parler de rentabilité réelle car elle ne prend pas en compte l’imposition sur vos revenus, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu ou l’impôt des sociétés.

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Comment calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif ?

La rentabilité réelle est donc la rentabilité d’un bien la plus fine à laquelle vous pouvez accéder. Votre investissement locatif sera soumis à différents types d’impôt (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux) chaque année et à plus long terme sur la plus-value immobilière. La première idée ici de profiter des avantages fiscaux offerts par les dispositifs de défiscalisation. Ils auront un impact direct notamment sous le statut LMNP car vous pourrez déduire vos charges et amortissements de vos revenus afin que votre imposition soit le plus proche de 0 l’année en cours et les années suivantes, des avantages fiscaux non négligeables surtout si votre taux d’imposition est élevé. Tout compte pour un calcul précis de la rentabilité d’un bien !

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Comment calculer la rentabilité nette d'un investissement locatif ?

La rentabilité réelle est donc la rentabilité d’un bien la plus fine à laquelle vous pouvez accéder. Votre investissement locatif sera soumis à différents types d’impôt (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux) chaque année et à plus long terme sur la plus-value immobilière. La première idée ici de profiter des avantages fiscaux offerts par les dispositifs de défiscalisation. Ils auront un impact direct notamment sous le statut LMNP car vous pourrez déduire vos charges et amortissements de vos revenus afin que votre imposition soit le plus proche de 0 l’année en cours et les années suivantes, des avantages fiscaux non négligeables surtout si votre taux d’imposition est élevé. Tout compte pour un calcul précis de la rentabilité d’un bien !

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Quelle rentabilité locative minimum ?

Tout dépend du type d’investissement locatif que vous réalisez et dans quelle zone votre logement se situe. Les prix d’achat seront fortement différents entre une grande ville, une ville moyenne ou une petite ville. La rentabilité brute des grandes métropoles pour une location vide se situe entre 3 et 4%. 

Tout dépend du type d’investissement et dans quelle zone se trouve votre logement. Dans une grande ville du Grand Est comme Metz ou Nancy, comptez minimum 5% de rendement brut pour une location meublée, 7% pour une colocation ou 10% pour une location courte durée.

Là où le prix d’achat est le moins élevé vs les loyers que vous pouvez percevoir pour le logement. Dans les villes principales du Grand Est comme Nancy ou Metz, vous accédez à des prix au mètre carré inférieur à 3000€, pour une petite surface vous pouvez espérer dépasser les 7% de rentabilité brute sur une location meublée.

La rentabilité d’un bien se calcule sur une année.

La location meublée rapporte 15 à 20% de revenus supplémentaires que la location nue : dans la location meublée vous pouvez optez pour des placements immobiliers plus agressifs comme la colocation ou la location courte durée

alexistacquard

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