Vous anticipez la fiscalité dans le cadre de votre investissement immobilier locatif ? Vous avez bien raison, la fiscalité est un axe central d’optimisation de son investissement. Si vous avez décidé de faire de la location meublée et que vous êtes intéressé au régime LMNP, vous n’avez pas pu échapper aux notions de régime micro-bic et régime réel, de quoi s’agit-il ?
Déclaration des revenus dans l'investissement locait
Avant de rentrer dans le régime micro-bic et le régime réel , reprenons un peu de hauteur sur l’imposition dans l’investissement immobilier locatif. Il est important de comprendre qu’indépendamment de votre type d’imposition, vous ferez face à deux types de déclaration permettant à l’administration fiscale d’identifier le revenu locatif imposable : la différence entre vos revenus et vos charges :
- La déclaration micro : Vous ne déclarez pas vos charges, l’administration fiscale applique une réduction arbitraire fixe, l’abattement, qui correspondra à vos charges d’un point de vue fiscal. Par exemple, vous êtes seulement imposé sur 50 % de vos revenus, les 50 % restants étant considérés comme vos charges. Cela permettra aux impôts de définir la base imposable : recettes locatives annuelles – abattement.
- La déclaration réelle : Vous déclarez toutes vos charges, cela nécessite une comptabilité de toutes vos charges, le montant de ces charges et ensuite à déduire de vos revenus pour définir la base imposable : recettes locatives annuelles – charges annuelles réelles.
Imposition dans l'investissement locatif
En fonction du type d’exploitation, vous serez soumis à :
L’imposition sur les revenus fonciers pour les locations vides
L’imposition sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour les Locations meublées
L’administration fiscale différencie deux types d’investisseurs :
Le loueur meublé non profesionnel (LMNP) selon des conditions précises
Le loueur meublé profesionnel (LMP) considéré comme un son nom l’indique, comme un professionnel
Le régime micro-bic
Le régime micro-bic. La déclaration se fait dans la catégorie du régime des bénéfices industriels et commerciaux pour lesquels l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50% sur les revenus générés ou de 71% pour les meublés classés en meublés touristiques et chambres d’hôtes. C’est la formule qui évite le recours à un expert-comptable pour tenir sa comptabilité nécessaire à la déclaration des revenus. L’inconvénient du régime micro-bic, c’est que les charges ne sont pas déductibles des revenus, d’où l’abattement. Pour déclarer en micro-bic, les revenus ne doivent pas dépasser 72600 €.
Le régime réel
Le régime réel, autre option dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux, permet quant à lui de déduire les charges des revenus, pas toutes les charges, mais une bonne partie :
- Les intérêts d’emprunt
- l’achat des meubles
- la taxe foncière
- l’assurance loyer impayé,
- La taxe foncière
- les frais de notaires
- les frais de gestion locative
- les charges de copropriétés.
- Les amortissements du bien et des équipements sont déductibles.
Tout l’intérêt du régime réel réside justement dans ce dernier point : la possibilité d’inclure les amortissements dans ses charges déductibles. L’amortissement comptable n’est pas si simple à aborder. Pour rappel, il s’agit de la dépréciation d’un actif selon des règles établies. Faites appel à un expert comptable pour définir vos amortissements.
Le régime réel s’applique automatiquement quand les revenus annuels dépassent 72 600 €
Comment choisir?
Le régime réel s’applique automatiquement quand les revenus annuels dépassent 72 600 €. Pour le reste, il faut tout simplement faire une simulation en calculant le montant de vos charges annuelles et des amortissements que vous pourrez imputer sur l’année en cours, si cette somme est inférieure à 50 % de vos revenus locatifs, vous n’aurez pas intérêt à choisir le régime réel.
