Premier investissement locatif : les clés pour réussir

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Vous voulez réaliser un investissement immobilier ? un investissement locatif ? en tant que futur investisseur vous devez traiter un certain nombre de questions pour réussir. Découvrez les 10 questions à se poser pour réussir votre premier investissement locatif !

1/ Quel est votre budget ? Votre financement, avec ou sans apport ?

Plus la question semble évidente, plus vous devez lui donner la priorité dans votre réflexion. Quel sera votre budget pour votre achat ? Quel est votre capacité d’emprunt ? Quel taux, quelle durée de remboursement et quelle mensualité de crédit pouvez-vous espérer ? Quel apport personnel êtes-vous disposé à mettre et surtout, quel apport personnel sera finalement nécessaire pour convaincre les banques de financer votre investissement locatif ? Les conditions d’accès aux crédits se resserrant et évoluant constamment dans un contexte d’inflation, il est déterminant de connaître avant de vous lancer le pourcentage d’apport que vous demandera une banque pour financer un investissement immobilier. Avant de lancer votre investissement immobilier, rapprochez-vous d’un courtier, de votre ou de vos banques.

 

Si vous souhaitez investir sans apport, c’est également possible. Découvrez comment dans cet article >>> En savoir plus

2/ Quelles sont les raisons de cet investissement : se constituer un patrimoine ? revente à terme, rentabilité permanente ?

Dans l’investissement immobilier, on peut avoir des objectifs très différents. Sans objectifs, impossible de rechercher des biens et faire votre premier investissement immobilier.

Court terme

achat d’un bien en-dessous du prix du marché pour le revendre et réaliser une plus-value rapidement.

Court & long terme

Constituer un patrimoine à long terme et obtenir des revenus complémentaires à court terme

Long terme

construire un patrimoine à long terme pour soi-même ou ses enfants, On parle d’investissement plutôt patrimonial

3/ Nom propre ou société

Fortement lié à la question des objectifs, vous devrez rapidement vous poser la question de comment aller vous acheter le bien immobilier ? Si votre objectif est d’organiser la succession pour vos enfants ou petits-enfants, des sociétés comme une SCI ou SARL seront plus appropriées car elles vous permettront de céder progressivement des parts sociales à vos héritiers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Votre capacité d’endettement est au maximum et vous avez besoin de trouver une solution pour vous financer auprès des banques, une SARL familiale peut-être une piste à considérer. Vous investissez seul, avez peu de contraintes, achetez seul, en nom propre !

C’est une décision à prendre avant le lancement de la recherche du bien, car une fois votre recherche lancée, vous pourriez trouver un bien rapidement et être pris de court. De plus, ce type de question aidera votre courtier ou votre banquier à dimensionner le financement dont vous pourriez bénéficiez pour votre investissement immobilier.


La SARL de famille est une société commerciale, La forme juridique de la SARL lui permet d’exercer une activité commerciale, industrielle, agricole ou artisanale.

4/ Définissez les caractéristiques de votre investissement immobilier

L’investissement immobilier est une démarche très personnelle, une étape importante de votre vie que vous réaliserez soit pour l’achat de votre résidence principale, secondaire ou par un investissement locatif. Vous n’achetez pas une baguette de pain, votre bien va vous suivre au minimum plusieurs années et il est important d’être à l’aise avec son investissement immobilier, Cela passe par une première réflexion globale sur ce que vous ne voulez surtout pas. Ne négligez pas cette étape de réflexion, vous éviterez de perdre du temps. Posez-vous de nombreuses questions d’ordres générales :

4/ Définissez les caractéristiques de votre investissement immobilier

L’investissement immobilier est une démarche très personnelle, une étape importante de votre vie que vous réaliserez soit pour l’achat de votre résidence principale, secondaire ou par un investissement locatif. Vous n’achetez pas une baguette de pain, votre bien va vous suivre au minimum plusieurs années et il est important d’être à l’aise avec son investissement immobilier, Cela passe par une première réflexion globale sur ce que vous ne voulez surtout pas. Ne négligez pas cette étape de réflexion, vous éviterez de perdre du temps. Posez-vous de nombreuses questions d’ordres générales :

Résidence principale ou secondaire ?

Quelles sont les critères essentiels? Qu’est-ce que vous ne voulez pas?

Investissement locatif ?

Qu’est-ce qui vous plairait, avec quoi vous sentiriez vous à l’aise, dans quoi croyez-vous ? un studio, une colocation, une location touristique, une location séniore, étudiante ?

Type de logement

Quel type de logement, vous sentirez-vous à l’aise en investissant dans un immeuble des années 60 ? quelque chose de plus ancien, plus récent ?

Travaux ?

C’est votre premier investissement, serez-vous à l’aise avec des travaux de rénovation, si oui dans quelle mesure ?

Listez ce que vous ne voulez pas, listez ce qui vous pourrait vous plaire, notez tout ce qui vous passe par la tête, ne cherchez pas nécessairement à les lier à vos objectifs ou vos budgets à ce stade. Cela constituera une excellente base, vous affinerez dès la prochaine étape et au fil de l’évolution de votre investissement immobilier.

5/ Dans quel logement investir ?

Continuez d’affiner votre investissement immobilier en réfléchissant à quel type de logement pourrait convenir cette fois à vos objectifs :

  • Acheter dans l’ancien ou dans le neuf ? Si vous souhaitez faire du rendement ou de l’achat revente, l’ancien sera plus approprié. Pour du patrimonial, l’ancien et le neuf fonctionnent. Pour défiscaliser, investir dans le neuf en loi Pinel ou en Censi Bouvard aura du sens.
  • Acheter un studio, un grand appartement, une maison ? Pour un objectif patrimonial tout est un peu près valable mais pour du rendement locatif, plus la surface sera grande, plus vous devrez utiliser des types d’exploitations agressifs (colocation, airbnb) pour en tirer un rendement locatif intéressant.

Repensez donc à votre budget, est-ce que ça semble viable ?

La responsabilité des associés est limitée à leurs apports car il s’agit d’une société commerciale, le patrimoine de chaque associé n’est pas engagé comme en SCI

Pour la SARL de famille, le contexte est différent car la SARL est une activité commerciale, donc vous pouvez, même si l’activité de loueur meublé représente la totalité des revenus de la structure, conserver votre imposition à l’IR.

5/ Dans quel logement investir ?

Continuez d’affiner votre investissement immobilier en réfléchissant à quel type de logement pourrait convenir cette fois à vos objectifs :

  • Acheter dans l’ancien ou dans le neuf ? Si vous souhaitez faire du rendement ou de l’achat revente, l’ancien sera plus approprié. Pour du patrimonial, l’ancien et le neuf fonctionnent. Pour défiscaliser, investir dans le neuf en loi Pinel ou en Censi Bouvard aura du sens.
  • Acheter un studio, un grand appartement, une maison ? Pour un objectif patrimonial tout est un peu près valable mais pour du rendement locatif, plus la surface sera grande, plus vous devrez utiliser des types d’exploitations agressifs (colocation, airbnb) pour en tirer un rendement locatif intéressant.

Repensez donc à votre budget, est-ce que ça semble viable ?

La responsabilité des associés est limitée à leurs apports car il s’agit d’une société commerciale, le patrimoine de chaque associé n’est pas engagé comme en SCI

Pour la SARL de famille, le contexte est différent car la SARL est une activité commerciale, donc vous pouvez, même si l’activité de loueur meublé représente la totalité des revenus de la structure, conserver votre imposition à l’IR.

6/ Où acheter pour louer?

Votre investissement immobilier s’affine, vous souhaitez faire un investissement locatif, la question à laquelle vous ne pouvez plus échapper c’est où investir ?  L’emplacement du bien est la clé d’un investissement immobilier réussi, il impacte tout : prix d’achat, demande locative, rentabilité, rendement locatif, gestion locative. Comment choisir ?

Une ville que vous connaissez

Avant de parler de critères financiers, listez et privilégiez des zones que vous connaissez, peu éloignées d’une résidence principale, d’une région natale, surtout pour un premier investissement locatif ! Tout sera plus simple : de la recherche du bien à la gestion locative.

Ville adaptée à votre projet

Choisissez des villes ou zones qui vous permettront de réaliser l’investissement immobilier que vous avez jusqu’ici imaginé : Si vous avez pensé à une colocation, considérant votre budget, quel devrait être le prix moyen du m2 pour acheter un 80 ou 100m2 ? Si votre objectif est de faire du rendement, il est judicieux de cibler des zones où le prix est inférieur à 3000€ du m2.

Vérifiez la demande locative

Favorisez des zones où la demande locative est au minimum normale, la tension locative n’a pas besoin d’être extrême comme à Paris ou d’autres grandes villes pour générer des recettes locatives, mais elle doit vous permettre de trouver facilement des locataires et de limiter le risque de vacances locatives. Une zone avec une tension locative normale et un parc immobilier à rénover est une bonne stratégie. En proposant un bien remis en état et de qualité, vous trouverez facilement des locataires et même des locataires prêts à payer un loyer au-dessus des prix du marché. Envisagez aussi la demande locative sur le long terme, intéressez-vous à la dynamique de la zone : démographie, économique, touristique.

La demande locative est-elle adaptée

Concernant la demande locative, vérifiez que la population corresponde bien au type de logement que vous proposerez, le pouvoir d’achat, le type de population. Dans une ville, analysez les caractéristiques des quartiers (la présence de commerces, universités, écoles maternelles et primaires, espaces verts, transports en communs, places de parking gratuites) et identifiez ceux qui correspondront à votre cible : étudiant, jeunes actifs, jeunes couples, séniors, etc..

7/ Immobilier, louer vide ou meublé?

La différence entre la location meublée et la location vide est simple, la location meublée est proposée au locataire avec des meubles, (liste des meubles pour faire de la location meublée : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769 ). Quel est l’intérêt pour un investissement locatif de louer un logement en meublé plutôt que de proposer une location vide ? Avec la location meublée vous fournissez un logement de meilleure qualité, le locataire n’a plus qu’à poser ses valises, le loyer demandé est par conséquent plus élevé, en moyenne la location meublée rapporte 15 à 20% de loyers supplémentaires qu’une location vide.  L’investissement dans les meubles s’ajoute au prix initial d’acquisition, le coût du projet pour l’investisseur est plus élevé, mais l’opération s’avèrera rentable à plus long terme grâce au montant des loyers perçus. Le gros avantage de la location meublée réside dans les avantages fiscaux du régime fiscal associé à la location meublée : le statut LMNP. Dans un investissement immobilier, anticiper une fiscalité avantageuse est crucial afin d’éviter que votre impôt sur le revenu foncier ne vienne cannibaliser les bénéfices générés par votre bien. Côté inconvénient gardez à l’esprit la gestion locative ; le bail d’une location meublée est plus court qu’une location vide, le turn-over sera plus important.

8/ Se renseigner sur la fiscalité du bien

L’une des clés d’un investissement locatif réussi est l’anticipation de la fiscalité. Sans anticipation sur la fiscalité qui s’appliquera à votre exploitation, vous pourriez avoir des surprises sur votre rendement locatif, nous y reviendrons dans le prochain point. Gardez à l’esprit que selon l’option choisie, votre rentabilité se verra affectée :

Location vide

En location vide, vous êtes soumis au régime des revenus fonciers, en choisissant le microfoncier vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos revenus, au régime réel vous pourrez déduire vos charges de vos recettes locatives.

9/ Quel rendement locatif viser ? Comment le calculer ?

Le rendement de votre investissement locatif ne s’arrête pas aux recettes locatives annuelles générées divisées par le prix d’achat ou le coût du projet, vous parlez ici d’un rendement brut. Ce rendement qui est souvent pris pour comparer la performance d’un investissement immobilier avec d’autres types de placement. Pour accéder à un rendement net, vous devrez soustraire de vos recettes annuelles vos charges (charges de copropriétés, gestion locative, impôts fonciers etc…). Pour un rendement net net, vous devrez prendre en compte la fiscalité qui comme nous l’avons mentionné avant, sera un levier de rentabilité important.

Plus de détails sur cet article >>> En savoir plus

10/ Déléguer à une agence immobilière ? Quelle gestion locative ?

Elle est fortement liée au choix de l’emplacement mais devra être anticipé. Comment allez -vous gérer votre bien ? Vous-même ? Attention, gérer un bien locatif à plus d’une heure de son domicile peut vite devenir une contrainte. Pouvez-vous déléguer certaines tâches à des membres de votre famille ou amis proche du bien ? Sinon, savez-vous combien vous coûtera la contractualisation d’une agence locative et l’avez-vous intégré dans votre prévisionnel ?

Encore hésitant ?  Découvrez les 5 questions bonus pour les investisseurs qui doutent encore :

11/ Est-ce rentable d'acheter un appartement pour louer ?

Le livret A rapporte 2% par an et les principaux placements financiers offrent un rendement net inférieur à 5%. En location nue, vous dépasserez difficilement les 5% net, mais en location meublée, vous pourrez dépasser facilement selon la ville où vous investissez les 5% net d’impôt ! De plus, n’oubliez pas qu’avec l’investissement immobilier vous bénéficiez de l’effet de levier, c’est l’argent de la banque qui travaille et vos loyers remboursent vos mensualités.

Plus vous commencez tôt, mieux c’est ! vous serez attractif aux yeux des banques pour obtenir un financement car elles estimeront que vous serez en mesure à chaque étape de votre vie, de souscrire à leurs produits financiers : assurances, placements. Avec un dossier de financement solide, malgré votre jeunesse, votre projet sera considéré comme sérieux.

On ne le répètera jamais assez, investissez dans une zone que vous connaissez et proche de votre domicile. Prenez l’avis d’investisseurs expérimentés pour éviter les erreurs évitables, apprenez à connaître votre marché en visitant, rencontrant des agents immobiliers ou des professionnels du secteur. Si vous souhaitez un accompagnement car vous n’avez pas le temps ou n’estimez ne pas avoir les compétences, travaillez avec une agence d’investissement locatif clé en main.

Cela peut paraitre surprenant, mais acquérir de l’expérience par l’achat de sa résidence principale est un excellent moyen de préparer un premier investissement locatif afin de se familiariser avec le sujet. Ensuite, commencez petit, privilégiez les petites surfaces afin de limiter les risques et faire en sorte que votre première expérience soit un succès.

Le salaire défini votre capacité d’endettement.  La question n’est pas tant le salaire, mais le type d’investissement à faire en fonction de votre salaire. Evitez les crédits à la consommation pour préserver votre capacité d’endettement, maintenez des finances personnelles dans le vert en évitant les découverts, présentez un dossier bancaire bien ficelé, et même avec un petit salaire, vous pourrez espérer financer votre projet auprès d’une banque.

alexistacquard

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