Acheter pour louer : appartement ou maison, comment réussir son achat locatif
Acheter pour louer reste l’un des moyens les plus sûrs de se constituer un patrimoine avec l’argent de la banque et les loyers de ses locataires. Mais entre un appartement acheté au mauvais prix et une maison bien rénovée dans le bon quartier, l’écart de rentabilité peut aller du simple au double. Dans ce guide, nous répondons d’abord à la question que tout le monde se pose : est-ce vraiment rentable d’acheter un bien pour le louer en 2026 ? Nous comparons ensuite l’achat d’un appartement et d’une maison, détaillons les 7 étapes d’un achat locatif réussi, puis partageons nos 15 conseils tirés de plus de 50 projets accompagnés en Lorraine.
Oui, acheter un appartement pour le louer est rentable à une condition : que le loyer, une fois toutes les charges et la fiscalité déduites, couvre l’essentiel de la mensualité de crédit. En pratique, cela suppose d’acheter au bon prix, dans une ville où la demande locative est forte, et de viser une rentabilité brute d’au moins 6 à 7 %. C’est précisément pour cette raison que des villes comme Nancy, Metz ou Épinal, où les prix restent accessibles, offrent aujourd’hui de meilleurs rendements que les grandes métropoles.
Les deux options sont rentables, mais elles ne s’adressent pas au même profil d’investisseur.
Appartement
Maison
Notre conseil : pour un premier achat, l’appartement en centre-ville est le plus simple à louer et à gérer. La maison devient très intéressante lorsqu’elle peut être exploitée en colocation ou divisée.
Avant d’acheter une maison pour la louer, vérifiez l’état de la toiture et de l’isolation (poste de travaux le plus lourd), la performance énergétique (DPE), la proximité des transports, écoles et commerces, et le règlement d’urbanisme si vous envisagez une division. En Lorraine, les maisons de ville à Nancy, Metz ou Épinal se prêtent particulièrement bien à la colocation meublée, avec des rendements supérieurs à ceux d’une location classique.
Avec Invesloc, ces 7 étapes sont prises en charge de A à Z : vous validez les décisions clés, nous gérons le reste.
L’achat locatif dans l’ancien offre les meilleurs rendements grâce à des prix d’achat plus bas et à la possibilité de créer de la valeur par les travaux. Le neuf est plus simple mais moins rentable, avec un prix au m² plus élevé. L’investissement clé en main combine les deux avantages : un bien ancien acheté au bon prix, rénové et loué par un professionnel, sans que l’investisseur ait à gérer le chantier.
En immobilier, le critère n°1 c’est l’emplacement. Il détermine tout : le prix d’achat, le potentiel de plus-value à long terme, l’attractivité du logement pour vos locataires, le volume de locataire, les loyers que vous pourrez pratiquer. Vous pouvez privilégier les grandes agglomérations françaises, elles sont une valeur sure mais les prix d’achats des biens y seront par contre élevés. Plus élevés que pour des biens dans une petite ou moyenne ville où vous obtiendrez plus de rendement pour votre investissement locatif. Le quartier dans lequel vous investirez et tout aussi important que la ville, vous pouvez investir dans la bonne ville mais le mauvais quartier. L’important c’est que le quartier correspond à la cible que vous allez adresser avec votre bien. Si vous prenez plus de risque en vous aventurant dans des quartiers qui ont besoin d’être réhabilité, soyez bien au fait des plans d’urbanisme de la ville.
Un investissement locatif réussi nécessite de connaître son marché, vous devez :
Un investissement locatif réussi nécessite de connaître son marché, vous devez :
Vous avez plusieurs types d’investissements locatifs possibles dans l’immobilier. D’abord le choix d’investir dans l’ancien ou dans un logement en neuf avec la loi Pinel. Ensuite, vous pouvez choisir la location vide/nue ou la location meublée. Et enfin, si vous faites de la location meublée choisir votre type d’exploitation : une location meublée classique, colocation ou courte durée. Si vous avez décidé de vous lancer dans l’ancien, diversifiez vos investissements locatifs. Vous pouvez faire de la location meublée classique dans différentes villes, vous pouvez faire différents types d’exploitations dans la même ville. Achetez des biens différents qui baisseront votre exposition au risque. N’oubliez pas que l’achat d’une résidence principale est un investissement immobilier vous permettant de vous diversifier.
C’est une question à aborder au moment où vous faites une offre pour un bien, vous savez à combien vous pourrez le revendre si vous avez besoin de vous en séparer. En effet, un bon investissement locatif est un investissement où vous pouvez rapidement récupérer vos billes et ce en prenant en compte tous les frais dépensés pour l’acquisition et pendant la détention du bien : frais de notaire, mensualités de prêt…Ce sera un argument notamment auprès de la banque pour l’obtention de votre crédit immobilier. En cas de défaut de paiement de votre part, la banque pourra se dire que la revente du bien couvrira les frais engagés.
Un investissement locatif est un projet personnel qui va vous suivre sur le long terme : être investisseur c’est aussi avoir la liberté de faire ce qu’il vous plait. Ça peut paraitre bête de le dire, mais faîtes quelque chose qui vous plait. Cela peut passer par le fait de faire un investissement locatif qui vous stimule ou qui vous rassure, chacun voit midi à sa porte.
Vous êtes un nouvel investisseur ? ne vous lancez pas dans l’achat d’un trop gros bien, votre investissement locatif ne doit pas vous empêcher de dormir. Commencez petit pour appréhender sur le sujet et maitriser un peu plus chaque étape. Vous êtes un investisseur plus expérimenté ? Passez à des plus gros projets comme la colocation, l’immeuble de rapport qui vous stimuleront.
Vous êtes nouvel investisseur dans l’immobilier, ne vous précipitez pas sur le premier bien que vous trouvez, passez du temps sur les annonces et les visites de biens. Simulez des rendements locatifs, apprenez à mesurer les risques liés à l’achat d’un bien et comment optimiser le rendement. Vous ne voulez pas faire un seul investissement locatif, votre premier projet doit dégager du rendement pour que vous soyez en mesure de vous refinancer par la suite auprès des banques, la banque doit-être rassurée par votre capacité à lancer des projets rentables.
Retrouvez toutes les clés pour réussir votre premier investissement locatif dans cet article >>> En savoir plus
Il y a deux critères voir trois de rentabilité pour évaluer la performance d’un investissement locatif:
Découvrez plus en détail comment calculer la rentabilité d’un bien immobilier dans cet article >>> En savoir plus
Anticiper correctement des postes comme les travaux, les charges, les vacances locatives, c’est limiter le risque de mauvaise surprise sur votre bien :
Anticiper correctement des postes comme les travaux, les charges, les vacances locatives, c’est limiter le risque de mauvaise surprise sur votre bien :
Votre investissement locatif nécessitera que la banque vous accorde un crédit : votre dossier doit la convaincre qu’elle n’a que peu de risque à vous financer : elle doit être rassurée sur votre future capacité à trouver un locataire avec le bien en question, une première expérience dans l’achat d’une résidence principale peut-être un plus afin de montrer que vous déjà investit dans l’immobilier. La banque doit être rassurée pour vous financer et n’avoir aucune raison de vous demander un apport personnel conséquent. Vous pouvez également passer par un courtier en crédit immobilier pour rechercher votre financement, il sera a-même de vous négocier un bon taux d’intérêt.
La clé d’un investissement locatif réussi c’est aussi votre capacité à bénéficier d’avantages fiscaux. En proposant une location meublée, vous bénéficierez des avantages fiscaux liés au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Lors de votre déclaration de revenus, vous devez déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux, ensuite choisir entre le régime micro-bic et le régime réel. L’avantage du régime réel, c’est qu’il vous permet de déduire vos charges et vos amortissements de vos revenus, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt et votre imposition pendant plusieurs années, en ayant fait des travaux, sera de 0. Parfois, les investisseurs , par facilité , choisissent le micro-bic alors que le régime réel vous permet de faire du déficit foncier d’éviter de payer des impôts pendant plusieurs années.
La clé d’un investissement locatif réussi c’est aussi votre capacité à bénéficier d’avantages fiscaux. En proposant une location meublée, vous bénéficierez des avantages fiscaux liés au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Lors de votre déclaration de revenus, vous devez déclarer vos revenus dans la catégorie des bénéficies industriels et commerciaux, ensuite choisir entre le régime micro-bic et le régime réel. L’avantage du régime réel, c’est qu’il vous permet de déduire vos charges et vos amortissements de vos revenus, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt et votre imposition pendant plusieurs années, en ayant fait des travaux, sera de 0. Parfois, les investisseurs , par facilité , choisissent le micro-bic alors que le régime réel vous permet de faire du déficit foncier d’éviter de payer des impôts pendant plusieurs années.
Vous achetez votre bien à plusieurs ? la question se pose alors de mettre un cadre autour de votre association. Vous pouvez décider d’acheter sans créer d’entreprise, en indivision. L’indivision par le manque de statuts ne permet justement pas de mettre un cadre avec des statuts, c’est tout l’avantage de créer une société, laquelle ? Vous avez 3 options : Une SCI qui est particulièrement adaptée pour des investissements long terme mais qui est une société civile alors que la location meublée est-elle considérée comme une activité commerciale. La SARL de famille ressemble beaucoup à une SCI à la différence qu’elle est une société commerciale et vous permet sans soucis de déclarer des revenus issus d’une activité de location meublée. Par contre, vous devez avoir un lien familial avec votre associé, si ce n’est pas le cas, il vous restera alors la SAS. Au moment de choisir votre statut d’entreprise, repassez une nouvelle fois sur les avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier avec chaque forme de société.
Vous achetez votre bien à plusieurs ? la question se pose alors de mettre un cadre autour de votre association. Vous pouvez décider d’acheter sans créer d’entreprise, en indivision. L’indivision par le manque de statuts ne permet justement pas de mettre un cadre avec des statuts, c’est tout l’avantage de créer une société, laquelle ? Vous avez 3 options : Une SCI qui est particulièrement adaptée pour des investissements long terme mais qui est une société civile alors que la location meublée est-elle considérée comme une activité commerciale. La SARL de famille ressemble beaucoup à une SCI à la différence qu’elle est une société commerciale et vous permet sans soucis de déclarer des revenus issus d’une activité de location meublée. Par contre, vous devez avoir un lien familial avec votre associé, si ce n’est pas le cas, il vous restera alors la SAS. Au moment de choisir votre statut d’entreprise, repassez une nouvelle fois sur les avantages fiscaux dont vous pourrez bénéficier avec chaque forme de société.
Le choix du locataire est une étape critique de votre investissement locatif : les locataires sont extrêmement protégés et en cas de problème, le propriétaire bailleur l’est moins. Pour des étudiants, prenez les parents en tant que garant afin de protéger vos revenus locatifs et prenez tout simplement ceux avec le plus haut revenu. Dans la mesure du possible, choisissez de prendre un garant. Pour un étudiant étranger, vous pouvez également demander la garantie visale. Afin d’éviter le turnover, choisissez également des locataires qui resteront le plus longtemps possible afin d’espérer pouvoir renouveler le bail.
Autre option, si vous ne vous pouvez pas prendre un garant, c’est de souscrire à une assurance loyer impayé, le prix d’une assurance loyer impayé s’élève entre 2,5 et 5% du loyer, charge incluse.
En fonction du bien que vous mettrez à la location, du temps que vous êtes prêt à y accorder et de la distance entre votre lieu de vie et votre bien en location, se posera la question nécessairement de travailler avec une agence de gestion locative. Les frais varient alors de 5 à 10% des loyers encaissés. Il faudra selon les agences compter aussi des frais d’entrée, d’état des lieux d’entrée ou de sorties.
Les petites surfaces (studio, T2) en centre-ville restent les plus demandées et les plus rentables. Les grands appartements et maisons de ville sont intéressants en colocation. Dans tous les cas, privilégiez un bien avec un DPE D ou mieux, ou dont les travaux permettent de l’atteindre.
Les banques demandent généralement un apport couvrant au moins les frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien). Un investissement locatif bien chiffré, avec un prévisionnel solide, reste finançable avec un apport limité.
À budget égal, l’appartement offre souvent une meilleure rentabilité brute et une gestion plus simple. La maison devient plus rentable lorsqu’elle est exploitée en colocation ou divisée en plusieurs logements.
Oui, à condition d’acheter au bon prix dans une ville à forte demande locative et de viser une rentabilité brute d’au moins 6 à 7 %. Après charges et avec une fiscalité optimisée (LMNP au réel), un appartement bien choisi s’autofinance en grande partie grâce aux loyers.
Vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit immobilier. Vous empruntez à la banque la somme ou une partie de la somme pour acheter le bien. Ensuite, ce sont les loyers qui remboursent votre mensualité de crédit.
Les investissements en centre-ville sont des valeurs sures car ce sont des biens dont le prix progressera plus rapidement à long terme. Par contre, le prix d’achat y est plus cher, donc l’investissement locatif est moins rentable.
Se lancer dans une ville universitaire est un bon moyen de se lancer, vous pourrez y louer facilement un studio dont le ticket d’entrée est plus faible. Vous pouvez également chercher à adresser des jeunes couples avec des biens qui ont une pièce supplémentaire, autour de 40 mètres carrés.
La première étape de savoir quel type de projet vous pouvez lancer en vous rapprochant de votre banque, une bonne question à poser à votre banquier ou à un courtier sera de savoir quel est l’apport nécessaire pour le type de projet en question.
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Dans le Grand Est, il fait froid en hiver (de moins en moins), il n’y a pas la mer comme dans le Sud-Est, la région a fortement été touché par la désindustrialisation, et pourtant.
La colocation offre un rendement locatif difficilement égalable et les investisseurs immobiliers l’ont bien compris. La colocation a mis du temps à se démocratiser en France en comparaison avec d’autres pays.
