Vous anticipez la fiscalité dans le cadre de votre investissement immobilier locatif ? Vous avez bien raison, la fiscalité est un axe central d’optimisation de son investissement. Si vous avez décidé de faire de la location meublée et que vous êtes intéressé au régime LMNP, vous n’avez pas pu échapper aux notions de régime micro-bic et régime réel, de quoi s’agit-il ?
Avant de rentrer dans le régime micro-bic et le régime réel , reprenons un peu de hauteur sur l’imposition dans l’investissement immobilier locatif. Il est important de comprendre qu’indépendamment de votre type d’imposition, vous ferez face à deux types de déclaration permettant à l’administration fiscale d’identifier le revenu locatif imposable : la différence entre vos revenus et vos charges :
Avant de rentrer dans le régime micro-bic et le régime réel , reprenons un peu de hauteur sur l’imposition dans l’investissement immobilier locatif. Il est important de comprendre qu’indépendamment de votre type d’imposition, vous ferez face à deux types de déclaration permettant à l’administration fiscale d’identifier le revenu locatif imposable : la différence entre vos revenus et vos charges :
Si vous exploitez votre logement en location nue, sans meuble, vos revenus seront soumis à l’imposition sur les revenus fonciers. Dans le cadre de l’imposition sur les revenus fonciers, vous accédez alors au régime micro-foncier ou au régime réel.
Si vous exploitez votre logement en location meublée, vos revenus seront soumis à l’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux. Dans le cadre de l’imposition sur les bénéfices industriels et commerciaux, vous accédez au régime micro-Bic et au régime réel.
En LMP, vous ne pouvez pas choisir le micro-bic, vous serez soit imposé au régime réel (sauf pour la micro-entreprise) ou à l’impôt sur les sociétés.
Le régime micro-bic. La déclaration se fait dans la catégorie du régime des bénéfices industriels et commerciaux pour lesquels l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50% sur les revenus générés ou de 71% pour les meublés classés en meublés touristiques et chambres d’hôtes. C’est la formule qui évite le recours à un expert-comptable pour tenir sa comptabilité nécessaire à la déclaration des revenus. L’inconvénient du régime micro-bic, c’est que les charges ne sont pas déductibles des revenus, d’où l’abattement. Pour déclarer en micro-bic, les revenus ne doivent pas dépasser 72600 €.
Le régime micro-bic. La déclaration se fait dans la catégorie du régime des bénéfices industriels et commerciaux pour lesquels l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50% sur les revenus générés ou de 71% pour les meublés classés en meublés touristiques et chambres d’hôtes. C’est la formule qui évite le recours à un expert-comptable pour tenir sa comptabilité nécessaire à la déclaration des revenus. L’inconvénient du régime micro-bic, c’est que les charges ne sont pas déductibles des revenus, d’où l’abattement. Pour déclarer en micro-bic, les revenus ne doivent pas dépasser 72600 €.
Le régime réel, autre option dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux, permet quant à lui de déduire les charges des revenus, pas toutes les charges, mais une bonne partie :
Tout l’intérêt du régime réel réside justement dans ce dernier point : la possibilité d’inclure les amortissements dans ses charges déductibles. L’amortissement comptable n’est pas si simple à aborder. Pour rappel, il s’agit de la dépréciation d’un actif selon des règles établies. Faites appel à un expert comptable pour définir vos amortissements.
Le régime réel s’applique automatiquement quand les revenus annuels dépassent 72 600 €
Le régime réel s’applique automatiquement quand les revenus annuels dépassent 72 600 €. Pour le reste, il faut tout simplement faire une simulation en calculant le montant de vos charges annuelles et des amortissements que vous pourrez imputer sur l’année en cours, si cette somme est inférieure à 50 % de vos revenus locatifs, vous n’aurez pas intérêt à choisir le régime réel.
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