La location courte durée a révolutionné le marché de l’investissement locatif avec l’arrivée sur le marché d’Airbnb, offrant ainsi l’opportunité aux investisseurs immobiliers de proposer des locations à la nuitée et d’augmenter considérablement le revenu locatif mensuel. Mais attention, devant l’appât du gain, certains investisseurs oublient que cela reste un investissement plus risqué qu’une exploitation meublée classique, certaines préca utions sont à prendre pour faire de votre location courte durée un succès.
La location courte durée est victime de son succès et fait face à une législation locale grandissante visant à la réguler le nombre de logements exploités en courte durée. L’exemple le plus connu est celui de la ville de Paris où il faut obtenir une autorisation de changement d’usage du logement et dont l’exploitation devra être compensée par la transformation d’une surface commerciale de taille équivalente au logement exploité. De manière générale, plus la tension locative est forte, plus la ville/ la zone est déjà soumise à une législation locale ou risque de l’être. Avant de lancer sa location courte durée, il est donc essentiel de vérifier le contexte légal existant ou à venir de votre secteur.
La location courte durée est victime de son succès et fait face à une législation locale grandissante visant à la réguler le nombre de logements exploités en courte durée. L’exemple le plus connu est celui de la ville de Paris où il faut obtenir une autorisation de changement d’usage du logement et dont l’exploitation devra être compensée par la transformation d’une surface commerciale de taille équivalente au logement exploité. De manière générale, plus la tension locative est forte, plus la ville/ la zone est déjà soumise à une législation locale ou risque de l’être. Avant de lancer sa location courte durée, il est donc essentiel de vérifier le contexte légal existant ou à venir de votre secteur.
Afin de limiter le risque qu’une législation vienne mettre en risque votre investissement locatif, vous pouvez aussi décider de lancer une location courte durée dans une zone où la tension locative est moins forte, cela ne veut pas dire faible, mais juste normale. La location courte durée est associée dans l’esprit des investisseurs immobiliers à la location touristique. A juste raison, mais cela dépend malgré tout de la zone où la location courte durée est exploitée, car en fonction de la zone, vous pouvez aussi vous adresser un autre type de clientèle. Il faut revenir à l’essence de ce qu’est une location courte durée pour le comprendre, offrir une alternative à l’offre hôtelière : moins chère (plus tout le temps), avec un espace plus grand qu’une chambre d’hôtel, équipé, plus adapté pour un séjour où l’on souhaitera cuisiner, avec du charme. L’offre hôtelière ne se limite pas aux zones les plus touristiques de France. Le tourisme ne s’arrête pas à Paris, le sud-est ou la Bretagne, il y a différents types de touristes et différents types de budgets. De plus, les hôtels n’accueillent pas que des touristes, ils accueillent des travailleurs itinérants, des voyageurs qui viennent visiter des proches etc…Toute cette population est une cible pertinente pour votre exploitation courte durée, sans compter les voyageurs de moyenne durée comme les télétravailleurs.
La location courte durée rapporte plus, mais elle demande aussi plus d’efforts comparé à la gestion locative d’une location meublée, notamment car la gestion est chronophage. Il faut accueillir les voyageurs au rythme de leurs réservations et préparer le logement : ménage, linge. Selon les zones où vous exploitez votre airbnb, vous pourrez solliciter les services d’une conciergerie mais dont le coût fera monter fortement vos charges.
La location courte durée rapporte plus, mais elle demande aussi plus d’efforts comparé à la gestion locative d’une location meublée, notamment car la gestion est chronophage. Il faut accueillir les voyageurs au rythme de leurs réservations et préparer le logement : ménage, linge. Selon les zones où vous exploitez votre airbnb, vous pourrez solliciter les services d’une conciergerie mais dont le coût fera monter fortement vos charges.
Anticipez ce coût dans votre prévisionnel sans chercher à le minimiser : comptez 20% de vos revenus locatifs + les frais de ménages facturés au voyageur. Attention aux frais de ménages, contactez des conciergeries en amont, vérifiez les frais de ménage qu’elles pratiquent pour des logements similaires au votre. Si vous avez identifiez que le prix moyen que paye un voyageur pour une nuit est de 100€ sur votre secteur, vous devez rester dans le budget avec les frais de ménage, au risque de devoir ensuite baisser le tarif votre nuitée pour rester dans les clous et préserver votre taux de remplissage.
Le taux de remplissage est un indicateur critique dans une exploitation airbnb. Prenez bien le temps d’identifier la fourchette de remplissage sur votre marché, quel est le taux de remplissage des locations qui louent le moins ? Quel est le taux de remplissage des locations qui louent le plus ? Une erreur dans votre taux de remplissage aura un impact fort sur votre prévisionnel.
Si votre location courte durée fonctionne, vous allez avoir beaucoup de réservations et cela multiplie donc automatiquement les risques de problèmes, notamment dans la copropriété si vous louez un appartement. Quelques conseils :
Vous louerez à des personnes seules, couples, familles avec un enfant, groupe d’amis restreints ce qui limitera grandement le risque de fêtes ou de nuisances sonores dans le logement.
Limitez le risque de nuisance sonore ou dégradations dans les parties communes en évitant de lancer une location courte durée en étage élevé sans ascenseur. Vous limiterez le temps de passage dans les escaliers et le risque que vos voyageurs y fassent du bruit ou endommage avec leurs valises quelque chose.
Choisissez si vous le pouvez, une copropriété ou il y a déjà d’autres locations courte durée. Vous ferez face à des copropriétaires qui connaissent déjà le sujet dont au moins un qui ne pourra pas vous reprocher votre exploitation.
Donnez dans l’appartement des indications claires et courtes, afin que vos voyageurs les lisent et les mettent en pratique : pas de bruit dans les parties communes, ne pas jeter ces cigarettes, indiquez où sont les poubelles.
Si vous avez eu l’autorisation de votre copropriété, mettez une boite à clé à l’entrée avec des clés toujours dedans, au-delà de l’automatisation des entrées, cela vous permettra d’avoir une clé de secours si vos voyageurs la perde et évitez qu’il n’attende en faisant trop de bruit devant la porte d’entrée de l’immeuble.
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