Investissement locatif dans l’ancien

NANCY, FRANCE - Sep 09, 2020: Beautiful landscape shot of the historical architecture of Nancy, France during a cloudy winter day.

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous vous posez la question de faire un investissement locatif dans l’ancien ou dans du neuf ?

Pourquoi acheter dans l'ancien ? Les avantages

Les avantages d’un investissement immobilier dans l’ancien sont nombreux pour obtenir une rentabilité plus intéressante que dans le neuf :

1/ Les biens disponibles dans l’ancien sont plus nombreux que dans le neuf

Le marché de l’ancien est plus volumineux, vous trouverez plus de biens qui correspondent à votre recherche, vous serez en mesure de réaliser votre projet d’investissement locatif plus rapidement.

2/ Les prix d’achat sont moins élevés que dans le neuf

Un bien dans le neuf est en moyenne 30% plus cher que dans l’ancien. De plus, les offres d’achat sont plus susceptibles d’ouvrir les portes d’une négociation considérant les travaux de rénovation à apporter qu’ils soient de l’ordre d’un simple rafraîchissement ou plus lourd, afin d’améliorer la performance énergétique du bien.

3/ On peux déduire le montant des travaux et générer du déficit foncier

Dans un logement ancien, les biens sur le marché sont plus souvent sujets à des travaux de rénovation, ce qui peut vous permettre d’une part d’offrir plus facilement une offre différenciante pour les locataires avec une rénovation de qualité et d’autre part, d’inclure le coût de vos travaux de rénovation dans vos charges, générer du déficit foncier qui viendra réduire d’un point de vue fiscal votre revenu global imposable grâce à une réduction d’impôts.

4/ Comment défiscaliser dans l’ancien ? concilier l’investissement locatif ancien et dispositifs de défiscalisation immobilière

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% sur les travaux de rénovation engagés sur des biens en secteurs sauvegardés et de 22% en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager, en soit des zones avec des monuments historiques. La loi Cosse vous permet également de bénéficier d’avantages fiscaux : 15 à 85% d’abattement sur vos revenus en proposant un loyer plafonné dans des zones tendues. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) bénéficie également d’un dispositif de défiscalisation, il vous permet de déduire vos charges mais aussi vos amortissements, contrairement à la location vide, de vos revenus sous le régime réel.

5/ Moins de charges

En achetant un bien dans l’ancien, vous ferez en général face à moins de charges de copropriété :  le logement ancien se situe dans un immeuble qui n’a pas nécessairement d’ascenseur, d’espaces  verts à entretenir ou de concierge !

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 30% sur les travaux de rénovation engagés sur des biens en secteurs sauvegardés et de 22% en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager, en soit des zones avec des monuments historiques. La loi Cosse vous permet également de bénéficier d’avantages fiscaux : 15 à 85% d’abattement sur vos revenus en proposant un loyer plafonné dans des zones tendues. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) bénéficie également d’un dispositif de défiscalisation, il vous permet de déduire vos charges mais aussi vos amortissements, contrairement à la location vide, de vos revenus sous le régime réel.

6/ Plus-value immobilière plus importante

En achetant un bien dans l’ancien, vous ferez en général face à moins de charges de copropriété :  le logement ancien se situe dans un immeuble qui n’a pas nécessairement d’ascenseur, d’espaces  verts à entretenir ou de concierge !

Acheter un logement ancien, c’est comme nous le disions la possibilité d’engager des travaux de rénovation dans le bien, ces mêmes travaux générant une décote du prix d’achat, favorisant l’opportunité de réaliser une plus-value à la revente.

Comment réussir son investissement locatif dans l'ancien ?

Les avantages liés à un investissement immobilier dans l’ancien ne sont pas automatiques, pour cela votre opération doit respecter certains critères :

1/ Bien sélectionner son type de bien

Votre bien n’a pas nécessairement besoin de se situer en centre-ville, les locataires ne se logent pas uniquement en centre-ville, ils peuvent se loger dans des quartiers prisés avec une forte demande locative ou des quartiers ne bénéficiant pas d’une forte demande locative, des quartiers en réhabilitation (intéressants notamment dans une logique de plus-value à long terme). Tout est une question de connaître votre cœur de cible, ce qu’ils recherchent en termes de logement, de services autour de leur logement, de budget et de prix d’achat !

2/ Bien fixer son loyer

Connaitre d’ailleurs le budget de vos futurs locataires vous aidera à bien fixer le loyer. Analysez la concurrence en regardant les offres dans le même secteur, définissez une fourchette de loyer et les services proposés en face de chaque catégorie (extérieur, parking etc..). Vos travaux de rénovation vous permettront d’ailleurs de vous positionner très probablement sur le haut du marché et d’améliorer votre rentabilité.

3/ Optimiser sa fiscalité avec le régime réel

Nous avons déjà parler de fiscalité dans les avantages d’un investissement locatif dans l’ancien, encore faut-il mettre en pratique la bonne stratégie pour profiter des avantages fiscaux. Rechercher des biens avec travaux pour bénéficier de dispositifs de défiscalisation, des biens en bon état mais qui nécessitent un rafraichissement fonctionne aussi.  Générer des charges qui seront déductibles de vos revenus, déclarer vos revenus au régime réel afin d’améliorer votre rendement locatif net net.

4/ Bien chiffrer les travaux de rénovation dont ceux d’ordre énergétique

Les loyers impayés sont un risque à considérer : au moment de la mise en location vous pouvez porter une attention particulière au choix du locataire, mais cela ne sera peut-être pas suffisant. Souscrire à une assurance loyers impayés est une dépense, mais une dépense qui peut s’avérer rentable surtout en fonction du type d’investissement immobilier que vous réalisez et le type de locataire que vous ciblez.

5/ Bien chiffrer les travaux de rénovation dont ceux d’ordre énergétique

Un prix d’achat intéressant grâce à des travaux de rénovation importants à engager est un avantage, attention à ne pas transformer cet avantage en inconvénient. La clé est de bien cadrer les travaux de rénovation, notamment si vous avez l’intégralité d’un immeuble à rénover ou si vous devez améliorer la performance énergétique d’un bien où problème peut coûter cher. Privilégiez des artisans que l’on vous a recommandé, faîtes plusieurs devis, regardez sur internet les avis sur les artisans en question. Ne minimiser pas le coût des travaux pour améliorer sur le papier votre rentabilité, faîtes même l’inverse prenez une marge de 10 à 20% en fonction de l’importance des travaux de rénovation à mener.

6/ Quel financement bancaire ?

L’atout de l’investissement immobilier est l’effet de levier, vous profitez du crédit accordé par la banque pour investir. Avant de parler de quel financement, il faut déjà savoir si vous pouvez prétendre à un financement, travaillez en amont du projet avec votre banquier ou des courtiers pour connaître les conditions nécessaires à l’obtention d’un financement. Ensuite, privilégiez des durées longues d’emprunt afin de préserver votre capacité d’endettement, jetez évidemment un œil aux intérêts de l’emprunt et un taux mais n’en faites pas un enjeu essentiel, l’important est d’obtenir un emprunt avec le moins d’apport possible sur la durée la plus longue possible avec dans l’idéal le différé de remboursement le plus long possible, ne pinaillez pas. Si vous êtes en Ile de France et investissez en province, privilégiez des agences bancaires locales, votre profil sera attractif.

7/ Location nu ou meublée ?

Pour votre investissement locatif, la location meublée est idéale car elle vous permet d’obtenir des loyers 15 à 20% plus élevés que pour une location nue. La location meublée vous permet aussi de déclarer vos revenus en tant que Loueur Meublé Non Professionnel, une niche fiscale avantageuse.

 
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Etudier la fiscalité d'un investissement immobilier dans l'ancien

Comme vous avez pu le comprendre, la fiscalité est un sujet de premier lieu à adresser pour l’achat d’appartements anciens.

Connaitre son régime fiscal

Faîtes le point sur votre imposition à date, identifiez le taux marginal d’imposition qui s’applique sur l’imposition de vos revenus.

Déclaration en revenus fonciers pour la location nue

Si vous décidez de louer en location nue à vos locataires, vous serez imposé sous le régime des revenus fonciers.  Vous avez le choix entre la déclaration en micro-foncier sur lequel un abattement de 30% s’applique sur vos revenus, mais vos charges ne pourront être déduites de votre revenu global. L’autre choix est le régime réel, pour lequel vous pourrez déduire vos charges de vos revenus.

Déclaration en bénéfices industriels et commerciaux en location meublée

Si vous décidez de pratiquer la location meublée pour votre investissement locatif, vous serez imposé sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous aurez le choix entre le micro-bic où s’applique un abattement de 50% sur vos revenus mais sans déduction possible des charges de vos revenus. L’autre choix sera le régime réel, dans lequel vous pourrez déduire vos charges et amortissements de vos revenus.

Les formes d'investissements dans l'ancien

Investir pour sa résidence principale

Une grande majorité des Français font leur premier investissement immobilier en faisant l’acquisition de leur résidence principale, c’est un excellent moyen de se lancer contrairement à certains discours sur la toile. L’achat d’une résidence principale n’est pas nécessairement une mauvaise affaire, tout est une question de prix d’achat. Dans un secteur où les prix évoluent,  achetez simplement au prix du marché en tablant sur une rénovation même petite qui vous permettra facilement gagner 20 à 30% sur le prix de revente. Dans un secteur où les prix stagnent voir pire baissent, achetez 20% en-dessous du prix du marché avec des travaux à réaliser. De cette façon, vous serez en mesure de sortir quand vous le souhaiterez de votre achat, les 20 à 30% gagnés dans un sens ou dans l’autre vous permettront de couvrir au minimum vos frais d’acquisitions (frais de notaires…) et de récupérer les mensualités remboursées, que vous auriez dépensé dans un loyer.  Si plus-value il y a, vous bénéficierez d’un avantage fiscal non négligeable, l’exonération de l’imposition sur la plus-value. Qui a dit que d’investir dans une résidence principale n’était pas rentable ?

L’investissement immobilier pour la location

Se lancer dans un investissement locatif n’est pas nécessairement plus ou moins compliqué que d’acheter sa résidence principale. Tout dépend de votre investissement immobilier. Acheter un studio dans l’ancien est particulièrement simple, peu de risque de vacances, des coûts et charges maitrisés en cas d’erreurs ou de points non anticipés. C’est probablement la meilleure façon de faire son premier investissement locatif.

Investir dans l’ancien pour revendre

Acheter pour revendre comme un marchand de bien est accessible à un particulier, vous le faites déjà en achetant et revendant ensuite une résidence principale! Dans le cas d’un investissement locatif, c’est un type d’investissement qui vient dans un second temps, il demande une maitrise parfaite de son marché et de son investissement.

D’autres questions ? Retrouvez les questions bonus ici :

Est-ce que l'investissement locatif vaut le coup ?

Le livret A rapporte 2 % par an et les principaux placements financiers offrent un rendement net inférieur à 5 %. En location nue, vous dépasserez difficilement les 5 % net, mais en location meublée, vous pourrez  dépasser facilement selon la ville où vous investissez les 5 % net d’impôt ! De plus, n’oubliez pas qu’avec l’investissement immobilier,  vous bénéficiez de l’effet de levier : c’est l’argent de la banque qui travaille et vos loyers remboursent vos mensualités.

On ne le répètera jamais assez, investissez dans une zone que vous connaissez et proche de votre domicile. Prenez l’avis d’investisseurs expérimentés pour éviter les erreurs évitables, apprenez à connaître votre marché en visitant, rencontrant des agents immobiliers ou des professionnels du secteur. Si vous souhaitez un accompagnement car vous n’avez pas le temps ou estimez ne pas avoir les compétences, travaillez avec une agence d’investissement locatif clé en main.

alexistacquard

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