La plus-value immobilière est une question fondamentale à anticiper au moment d’investir dans l’immobilier notamment d’un point de vue de l’imposition, car selon le montage adopté, le type d’investissement, l’imposition peut fortement varier.
La location courte durée a révolutionné le marché de l’investissement locatif avec l’arrivée sur le marché d’Airbnb, offrant ainsi l’opportunité aux investisseurs immobiliers de proposer des locations à la nuitée et d’augmenter considérablement le revenu locatif mensuel. Mais attention, devant l’appât du gain, certains investisseurs oublient que cela reste un investissement plus risqué qu’une exploitation meublée classique, certaines préca utions sont à prendre pour faire de votre location courte durée un succès.
La plus-value est simple, il s’agit de la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et le prix de revente. On parle de plus-value au moment de la revente du bien immobilier.
Comme nous l’avons expliqué, la plus-value est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, pour réduire le montant de la plus-value, vous pouvez donc jouer sur les deux composantes du calcul :
Vous pouvez déduire les charges réelles considérées lors de l’acquisition du bien, un forfait de 7,5% s’appliquera pour un bien acquis par vente (et non par succession. Vous pouvez également sous certaines conditions augmenté le prix d’achat du bien en intégrant les travaux, à condition qu’ils soient justifiés par des factures, qu’ils n’aient pas été déduits lors de l’imposition sur le revenu. Dans le cas où vous n’êtes pas en mesure de justifier vos travaux, vous pouvez également après 5 ans de détention déduire un taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition. En résumé, vous pourriez être en mesure de majorer le prix d’acquisition de 22,5% pour réduire le montant de la plus-value (15% de travaux, 7,5% de charges).
Vous pouvez déduire de votre prix de vente les charges engagées pour vendre le bien comme les diagnostics énergétiques, les frais d’agence, la TVA.
Pour définir le montant de plus-value imposable, il conviendra également de prendre en compte les abattements. Les abattements sont une sorte d’exonération qui s’applique en fonction de la durée de détention du bien, plus vous avez détenu un bien immobilier sur une période longue, plus vous bénéficierez d’avantages fiscaux.
Aucun abattement.
6% / an sur l’imposition sur le revenu et 1,65%/ an sur les prélèvements sociaux.
Exonération totale pour le calcul de l’impôt sur le revenu et 9%/an sur les prélèvements sociaux.
Si vous avez eu l’autorisation de votre copropriété, mettez une boite à clé à l’entrée avec des clés toujours dedans, au-delà de l’automatisation des entrées, cela vous permettra d’avoir une clé de secours si vos voyageurs la perde et évitez qu’il n’attende en faisant trop de bruit devant la porte d’entrée de l’immeuble.
Un taux forfaitaire de 19% s’applique sur votre plus-value nette ainsi que 17,2% une nouvelle fois applicable sur la plus-value nette au titre des prélèvement sociaux. Si votre plus-value nette dépasse 50 000€, une taxe supplémentaire viendra s’ajouter, de 2 à 6% de plus-value nette selon le montant de la plus-value. A noter que cette imposition est décorrélée de l’imposition sur le revenu.
Pour faire simple et sans rentrer dans les détails, il existe deux régimes d’imposition de la plus-value :
Quelle est la différence ? au moment du calcul de la plus-value, en tant que particulier, l’état comparera votre prix de vente à votre prix d’achat, la base imposable sera la différence entre les deux. Pour les professionnels la donne est différente. L’état compare le prix de vente à la valeur nette comptable du bien. Quelle est la différence entre la valeur nette comptable et le prix d’achat ? Les amortissements ! Si vous avez acheté un bien 200 000€ et que vous avez amorti 10 000€ par an sur 10 ans, la valeur nette comptable de votre bien est de 100 000€ au lieu d’un prix d’achat à 200 000€ ! la différence sur la base imposable éligible au 30% d’imposition est énorme ! L’avantage de l’amortissement est de réduire l’impôt sur les loyers pendant la durée de détention en créant de la charge.
Dans certains cas, vous pouvez être exonéré d’imposition sur la plus-value, le cas le plus connu est celui de la résidence principale. Même si vous faîtes une plus-value, vous ne serez pas imposé.
C’est également le cas :
Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale lors des quatre dernières années précédent la cession et si c’est la 1ère fois que vous vendez une résidence secondaire et si vous devenez propriétaire de votre résidence principale dans les deux ans qui suivent la cession.
Si vous êtes non-résident, vous êtes soumis à un régime d’imposition particulier qui dans certains cas peut permettre d’éviter l’imposition sur la plus-value.
Et d’autres cas plus spécifiques liés à l’expropriation pour cause d’utilité publique, pour des personnes âgées ou handicapés et pour la surélévation.
Le notaire gère les démarches nécessaires et établit la déclaration de plus value, cela ne vous évite pas par contre d’indiquer sur votre déclaration de revenus complémentaires le montant de la plus-value déclaré par le notaire.
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